房地产市场调研-第7章

按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！


（四）流动人口。区域内流动人口的多少特性，对项目定位有绝对影响。一般而言，流动人潮多，商息自然产生，适合规划商业用途的空间。　
　　除了以上几项因素外，区域内人口的年龄、教育程度、家庭收入等都是进行不动产项目定位时可供参考的资料。　人文社会经济资料搜集的方法虽因资料种类不同而有差异，但大部分资料都可由次级资料获得，例如各县市的统计资料、家庭收支调查报告、各县市政府所制定的综合发展计划等等，对区域人文社会经济全面的发展有详细的解析。但在运用这些次级资料时，最重要的是要以收集5年~10年长期资料为基础，才能掌握发展的趋势。

至于搜集流动人口及特性资料的方法，则要拟定调查计划，针对调查区域事先确定调查时段、调查方法、调查项目等，再派出经过调查训练的调查员到调查区域取得不同时段的流动人口数及流动人口特性等资料。　
　　人文社会经济资料是影响项目定位的重要参考资料。如从人口的增长率可以看出地区的发展情形或房地产的需求状况，及城市发展速度。在职业及行业类别比例资料中可以区分生活形态及消费状况。产业结构及流动人口对商业经营形态有密切的关系，各级产业的消费水平及对不动产的需求有明显差异性。因此，产业资料可使产品定位者大概看出商圈是属于何种层次水平的商圈，在产品定位规划时即可依照其商圈性质特性，规划出适当的店面或商场空间。人文社会经济资料对地区的发展影响很大，在各项资料的收集分析上需注意其数据的变化与外在环境的变化，才能掌握正确的定位方向。　
九、公共设施资料搜集　
　　公共设施建设在城市发展过程中是非常重要的，所以必须根据各地区的人口、土地使用、交通运输等现状及未来发展趋势，由政府拟定公共设施项目、位置与面积，以提高人民生活水平及确保良好的生活品质。因此公共设施多少及完善与否直接影响不动产的品质及价格。　由于城市土地有限，为鼓励大面积的公共设施能有效地利用，政府应积极推动城市公共设施用地的多用途使用。如公园、广场、学校运动场的地下都可作为停车场使用，有助于解决目前严重的停车问题。　
　　公共设施用地的开发与使用对房地产开发有重大影响。例如公园、绿地、学校、广场、儿童游乐场、市场等公共设施对房地产都有正面的影响价值。因此上述公共设施若已建设，则需搜集现状资料；但如果是属于尚未进行的计划，则应深入调查该项公共设施的性质，并尽可能在进行产品定位时，设法结合已建设及未建设的公共设施，使产品更具超前性。　
　　在面对带来负面影响的公设施时，地规划上应注意其影响及克服的方式，例如噪音，可以通过设计双层窗户或设计时让建筑退缩以减少干扰。对区域景观有较大影响的，如电所、基地排水沟等属较难规避的设施，也应尽量掌握其位置、高度等细节，以事先确定各种相应措施。　
十、商圈资料搜集　
　　一般所谓的“商圈”，是指从事购买行为及选择到某处购物其所分布的地区范围，在些商圈内所需考虑的条件包括：家庭房数、人口特性、生活形态、消费行为等。针对商圈内的人口密度、人口特性、生活形态、消费行为等。针对商圈内的人口密度、消费能力高低、以及人潮、交通流量等。可将商圈区分为下列几种类型：
（1）邻里中心型：大约半径在1公里左右，一般称为“生活商圈”；
（2）大地区中心型：通常指公交路线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”；
（3）副城市中心型：通常指公交路线集结构地区，可以转换而形成交通辐射地区；
（4）城市中心型：又可以称为中央商务区（CBD），其覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。　商圈资料一般而言都没有次级资料可供参考，需由项目个案负责人按调查目的及预算，拟定调查计划，再实地派人以调查、访问或观测等方式完成。如商圈内居民生活形态或来商圈购物的商圈外居民消费形态泊调查，商圈内行业类别调查，商圈车流量调查等。另外可用计数器或摄像机等工具以掌握相关数量及质量（如店面形象、面积人等）资料。下面举二例说明商圈资料如何搜集。　
　　以一个从事店铺经营开发的人来说，在现的黄金商圈如北京西单找寻店址，只要付出相当代价，如挨家挨户地沿街“扫”一遍，一般是可以取得开店空间的。但如何有找到有发展潜力的地点，则是商圈资料收集重要也是较难的一环。在不同商圈，上述的各种调查项目如商圈的特性及可能适合的行业等资料就可能不同，因此商圈资料的收集有助于取得更有利的经营据点、经营方式，以及如何规划店铺或摊位等等。　
　　商圈的选择，绝不能全凭个人感觉作出判断，因为人往往会被自己的直觉所欺骗。而有些特定的行业或特殊的时段的需求，有些季节性的变化，容易造成对商圈发展潜力评估的偏差。因此，必须借助正确的方法以充分掌握商圈资料。　
十一、市场需求资料搜集　
　　在土地资料逐渐减少且土地成本日渐高涨的情况下，有许多房地产开发商逐渐远离城市中心，而去较为偏远的城乡结合部、郊县甚至乡镇发展。但是房地产产品区域特性极强，如何分析确定区域的需求呢？应该规划为什么项目，住宅还是仓库？潜在客户在何处？这些都是使开发商困扰不已的问题。
　　一般来说房地产需求是以区域内人口增长为最主要的支持力，再配合该地区的交通运输建设，进而形成房地产市场需求的最大可能量。人口逐年增长的区域，如年增长率在2％以上，且持续3年~5年为正增长的区域，其对住宅的需求一定增加。例如，北京市西北部上地信息产业基地，随区域内人口在量迁入，该区域近年房地产需求量明显城大。此外，交通运输建设也是城市发展繁荣的动脉，如北京地铁西单至苹果园线的建成，造就了对北京西部地区不动产市场持续多年的大量需求。　
　　我们还可以从某地区一年不动产的投资金额与开工量、销售额与面积、同类产品平均销售率等资料，来了解该区域的房地产需求。一般而言，旧城区因可供建筑的地块稀少，且人口饱和，因此对房地产产品有较稳的需求，销售率的表现也较便宜，容易吸引投资者，或导致政策干预，需求可能不够强劲和稳定，销售率容易大起大落。　再次，换屋需求的状况也应掌握。由高收入者手中将房屋转售给中低收入者的下滤现象，对大面积的住房市场需求有一定的影响；此外还有某些特定的需求，如专为银发族设计的老人公寓、单身贵族的套房住宅，及休闲度假的度假别墅或套房等。这些市场需求随着社会变迁，老年人口增加，独居或离婚人口增加而有一定的市场潜在需求。另外，在区域特生明显的地区进行项目定位时，则该区域内市场公开的个案的销售状况，是研究市场需求的一个非常重要的依据。　不动产产品因区域性强，使得大多数开发商倾向于选定某些特定区域进行开发，而面对陌生的区域可能裹足不前。事实上，如能善于运用有效的方法搜集市场需求资料，使开发商能在较短的时间就掌握市场现状和发展潜力，则有助于减少开发区域的限制，并使项目产品定位更能符合市场的需求。　
十二、房地产市场景气资料搜集　
　　房地产景气究竟是指价格、销售率、总销售金额、销售速度，还是指交易量呢？一般人常因看到房价、销售率或成交总金额不及市场最热络的时候，就认为市场景气不好，但仔细想想，一个有价无市的情况，哪有景气可言？反过来地十分热络，难道不表示市场景气好转吗？至于销售率及消化速度只是交易量的一个结果，所以房地产市场的景气衡量标准界定在交易量上是较客观的。除了交易量必须注意外，影响市场景气的因素也应该随时注意。有资料表明，影响预售市场、现房市场、土地市场景气状况的主要因素见表4—3。　表4—3　影响市场景气因素比较表　项目影响因素　土地市场　现房市场　预售市场　
1　金融政策　金融政策　金融政策　
2　土地价格　房屋价格　房屋价格　
3　预售市场销售率　家庭收入　流动资金多少　
4　经济景气指标　通货膨胀率　经济景气指标　
5　房屋价格　经济景气指标　通货膨胀率　
　　由上述调查结果可看出金融政策是影响整个不动产市场景气的最重因素。因此不动产业开发商应多关心政府的金融政策。代表金融政策的主要指标有：中长期放款利率、货币供给额年增长率及汇款率。我们以金融政策指标与预售市场景气的关系分析如下：中长期放款利率趋稳时，第二年的预售市场即反映稳定水平。汇率年增长率是预售市场景气的同步、反向指标。汇率当年年增长率大于5％时，预售市场销售率呈反向变化。货币供给额年增长率是预售市场景气的同时、同向指标。这些金融、经济指标资料除随时注意报道外，并应注重长期循环及各指标与销售率之间的关系。　
但在我国大部分地区，由于市场经济尚未得到充分发展，不动产市场对金融政策的反应尚不及发达国家及港台那么灵敏。　
十三、销售资料搜集　
　　俗话说：“知已知彼，百战百胜”，一个预售项目的推出是否销售成功，依赖于其是否圾充分了解市场，避免劣势竞争，并能提供符合需求的产品及条件。而对市场了解的方式就是要掌握各竞争项目的销售状况资料，进而了解市场上产品供需情形、销售成败的原因，以及客源特征等等。　
一般而言，楼书销售资料包括海报、销售现场资料及其他资料等。正面就对该三大类资料进行探讨。　
（一）销售海报楼书及广告。
　　海报提供的重要信息在于该项目的特以、地点及交通、平面规划配置及建材设备等。广告通常配合销售策略而制作，因此常能反映各预售项目主要诉求重点及对象。不论销售海报楼书或广告，要直捣消费者的心坎，必须全力突出个案的特色，海报上的平面规划配置可以显现业主在不同基地条件及客观环境下塑造出的产品特色，也可观察面积大小及房型是否妥当等等。　
（二）销售工地现场资料。
　　销售现场是接触业务的第一线，客户反应资料是最直接、最真实的资料。来人、来电及购买客户的区域分析、媒体分析、询问内容分析、购买或未购原因分析等，都是极有价值的参考资料。预订与购买现房的客户数量的比例、客户对价格认同的程度等，都可反映广告促销方向的正确性、定价及产品的适合性。另外，售价表也常能透露销售的状况，例如报价与底价的差异、价差原则，以及调价状况等。这些资料常需至现场观察、扮演客户，或由非正式渠道才能取得。　
（三）其他销售资料。专业杂志如《上海房地产市场报告》（半月刊）每月的房屋专讯等，都会定期披露市场上已公开或即将公开的项目个案的产品及销售情况。这类资料虽较易搜集，但在运用时应查证其正确性，避免因被误导而导致