[每天学点经济学]-第10章
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那么，如何考察一处房产的潜在价值呢？如果将购买的房子租出去，会赚钱吗？我们用三个简单的公式即可粗略地估算出房产大体的价值。作为普通人，虽然不能用严谨的方法得出专业数据，但可以通过简单方式作为自己的买房参考。
（1）用租金乘数进行估算
租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，计算公式为：租金乘数＝投资金额÷每年潜在租金收入。
如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元，月租金1500元，那么它的租金乘数约为l2倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
但是，如果一处房产的租金乘数超过12倍，就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较，也可在不同房产间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。
（2）用15年租金收益比较购买价
这种计算方式也是国际专业理财公司评估物业的常用方法，其计算方法主要是以15年为期比较房产购买价格。
如果该房产的年收益×l5年=房产购买价，该物业物有所值；
如果该房产的年收益×15年》房产购买价，该物业尚具升值空间；
如果该房产的年收益×15年
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