中国暴利行业-第2章

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　　北京现有房地产开发商近4000家，真正有开发实力的不足５００家，大部分开发商靠土地运作照样生存。开发商在想方设法拿到地后，为了获取高利往往在开发项目规划、楼盘质量上打主意。

　　土地违规炒作的根本原因在于土地转让政策不透明及操作不公开，造成规划部门对城市规划没谱，土地管理部门对土地储备没数，开发商对宏观市场没底。

　　据报道，自1999年以来，河南省有关部门查出的低价出让土地行为共109宗，涉及金额3434万元；减免土地出让金140宗，涉及金额3。2亿元；欠缴土地出让金632宗，涉及金额10。7亿元；超范围划拨土地325宗，涉及金额6731万元；应该通过招标、拍卖、挂牌出让土地而违规协议出让的75宗，涉及金额2。5亿元；合计违规土地出让行为1281宗，涉及金额超过17。5亿元。　而仅在2004年第一季度，在全国范围内查出的土地违法案件就达1。6万件。

　　根据最保守的估计，从20世纪80年代末以来，我国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要达100亿元以上。目前全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占５％，其他高达９５％是协议出让。而在土地协议转让中，就隐藏着大量的违法违规行为。据国土资源部的不完全统计，2003年全国共查处包括历年遗漏案件在内的土地违法案件近17万起。

　　开发商要拿到土地，也可绕过国家的规定，这方面的途径多达１０个，其中最常见的就是就包括城市中的〃危房改造〃土地和掠夺农民赖以生存的土地。

　　房地产开发商在付出〃灰色〃的高额〃交易成本〃后，为了保持利润，只能〃从羊身上拔毛〃，其拔毛的方式之一就是想方设法降低拆迁成本。而各地的拆迁户分散无助，加上各地主管拆迁的政府官员都是拆迁的隐蔽受益者，自然毫无例外地为房地产开发商撑腰。于是中国近十年来，城市拆迁户们在暴力拆迁过程中，纷纷失去安身之所。

　　　　据国家某权威部门统计，2003年共受理来信7000件次，其中涉及拆迁问题的占２８％。

　　由于有关法规不健全，拆迁户的利益得不到根本的保护，以至房地产商在拆迁过程中，收买黑恶势力介入拆迁，发生许多恶性事件，如辽宁省拆迁户胳膊被砍断等事件不断发生。在拆迁户与房地产开发商之间，因抗拒暴力拆迁引发的冲突越来越多，最著名的是２００３年８月南京某拆迁户被迫自焚事件以及2004年5月沈阳一居民因拒绝拆迁而被拆迁公司围困在拆迁房中长达27天之事件。

　　２００３年一年内，在北京天安门广场先后发生了十余起自焚事件，其中几位自焚者就是因征地拆迁导致家破人亡的苦主。

　　各城市的拆迁工程早就已经成了官商勾结、无耻掠夺拆迁户私有财产的丑恶戏剧。　〃城市房屋拆迁和农村土地征用，现在已经成为'沙滩流水不到头'的两大问题。所谓〃沙滩流水不到头〃，指的是政府虽然规定要给拆迁户补偿，但用于补偿的金钱在各个环节都被贪官污吏们拿走了，最终拆迁户得不到合理的补偿。从各地城市拆迁户的惨烈反抗来看，可以毫不夸张地说，中国房地产商腰包里哗哗作响的金钱，凝结着无数城市拆迁户的血泪。

　　中国２０多年前的农村土地制度改革，即〃家庭承包责任制〃只是让农民拥有土地使用权，并没有允许农民拥有土地所有权，这种制度上的缺陷最后导致县、乡、村三级政权的官员成了土地的真正主人。从上个世纪９０年代开始，中国农民土地被低价征用的悲剧不断在中国上演。

　　中国农民贫困的根源之一在于土地权利的贫困，只有土地使用权而没有所有权的农村土地最后成了县、乡、村三级干部肆意掠夺的对象。

　　由于土地制度的不完善，在我国早期的房地产开发中，许多开发商就坦言，他们从来就没从正规渠道上取得过土地。

　　2。大肆圈钱

　　第一招：国有银行“借鸡生蛋”。房地产开发是一个资金密集行业，但中国富商在进入房地产业前，大都是没有多少钱的〃丑小鸭〃，通过投资房地产业，他们才成为万人瞩目的〃天鹅〃。那么他们投资于房地产的巨额资金由何而来？　中国国有银行系统的信贷资金是他们开发房地产的钱袋子。

　　中国的房地产企业在开发之初，普遍都面临自有资金不足的困境，必须从国有银行〃借鸡生蛋〃，从开发资金到建筑企业垫付的工程资金，几乎都依赖于银行的信贷资金。这一过程充满了房地产商与银行官员的权钱交易，加重了银行的信贷风险。

　　近２０年来，中国房地产信贷政策已经变了６次，目前仍然在起作用的是２００３年６月１３日人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。这一政策刚出炉时，在房地产企业中曾引起轩然大波。不少房地产商认为，这一政策切断了房地产开发企业的资金来源，将导致５０％以上房地产企业破产，７０％以上楼盘因缺少资金而被迫停工。这种〃恐慌感〃充分说明了房地产业对银行贷款的依赖性。但半年多以来，这一通知并未真正起到作用，因为贷款难度加大，只使银行的贷款经办人多了一项索贿资本，而并没有真正切断房地产商的资金血脉。

　　据统计，１９９８年商业银行房地产开发贷款余额为２６８０亿元，２００３年已经高达近7000亿元，年均增长２５％。在四大国有资产管理公司待处理的不良资产中，1/5以上为房地产贷款。在有关管理部门对各大银行进行的贷款检查中，违规贷款的１/４为房地产贷款，而银行的有关信贷人员之所以愿意违规放贷，当然是为了个人谋取私利。

　　为了鼓励投资，国家金融政策曾对房地产大幅倾斜，而这种政策倾斜成为房地产商投机的最佳途径。按规定，银行贷款的前提是开发商前期投入25％的资金，但开发商也有自己的对策。

　　通常，银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的〃评级打分制度〃，这是对开发商资质认定的一个重要指标，绝不允许向客户透露。但房地产开发商自有办法，他们在打听到经办人后通过特殊渠道把他们请来，通过交流和沟通，他们就会知道分数是否达标，并得到指导如何修改资产负债表，以提高分数便于贷款。这样，房地产公司就成了资产优良的公司。

　　开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用叫〃假按揭〃的办法套取资金，其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。

　　如果追查房地产公司的资金流向，楼盘销售实际上在〃假按揭〃阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的〃空手套白狼〃。如果销售不理想，房地产开发商则另有妙计，按市价评估，将房屋抵押给银行。

　　西部某城市一银行支行行长是个中高手，她和开发商串通一气疯狂贷款，短短几年，违规贷出资金数亿元。事发后，她迅速和开发商达成攻守同盟，补办抵押手续，对抵押楼盘高额评估，结果抵押的楼盘价值高于贷出资金，其个人问题也因此就不了了之。

　　　　第二招就是让建筑商垫资。建筑商垫资开发是业内不成文的规矩，他们不但要先帮着把楼盖到封顶，还要交给开发商保证金。

　　第三招就是卖楼花。按照有关规定，房屋要修建到一定的程度才能拿到预售许可证，然后才能卖楼。但气派的开工仪式后，房地产商将富丽堂皇的效果图和模型摆好，就可以避实就虚地展开〃内部认购〃、〃内部认订〃工作。事实上，这时候拿到预售许可证并不困难。然后，就是轮到写手、广告精英、销售商登场。只要炒作得手，引起〃轰动〃，制造〃紧缺〃，带动人气，客户就会找上们来，预售款就会源源不断地流进产开发商的腰包。

　　由于用于开发的资金大部分都是银行贷款、建筑商垫款或客户的预售款，所以房地产企业一般都具有较高的资产负债率，一般为70~80％，90％以上也不在少数。〃四两拨千金〃用在开发商身上是再适合不过了，以1千万元的资金建造1个亿的项目、1个亿的资金建造10个亿的项目屡见不鲜。目前央行对房贷做出了较为严格的限制，一般开发商开发项目的自有资金不得少于30％，即便如此，这个比率也并不算高。从开发商实际投入来看，其获得的回报将远大于表面上10％左右的收益率。建设公司为了承包项目不得不垫钱盖楼，而商业银行为了拓展业务也是抢着给开发商贷款，购房者欢天喜地的下定决心购买期房。实际上，房地产开发商的自有资金比例极小，与２０％的销售利润率相比，其投入产出比就可达到数倍或数十倍，从这一点来看，房地产开发理所当然就可获得超额利润了。

　　3。偷税漏税。

　　房地产企业偷漏税是件非常普遍的事情。２００３年，某市地税局稽查分局耗费半年时间，对２００２年度纳税额较大的８８户房地产业企业进行了税收专项检查，竟然发现８７户有偷漏税问题，而这种现象在中国相当普遍，多数赢利的房地产开发企业向税务机关申报的是〃微利〃或者〃亏损〃。他们采取的手段一是少报收入，二是模糊成本。

　　某房地产开发企业近几年的销售收入和预收收入数亿元，而仅200３年一年，其向地税机关申报的收入就少了数千万元，利润也呈负数，员工个人所得税扣缴不足。企业辩称对应纳税收入的确认和申报时间要求理解有误、成本计算欠准确，其实质却是少申报或滞后申报、占用国家税款用于企业流动资金。稽查人员通过深入追击取证，最后查明该企业当年应缴的税收总额为400余万元。

　　房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，这就给房地产税收检查带来困难。因为税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此，从账面看来，房地产企业就是亏本的。其实，很多房地产企业就会抓住这一点，把项目决算期往后拖，这样一方面他可以保持足够的资金，另一方面，他也在等国家税收政策的改变。

　　房地产开发商在缴税纳税中存在的六个主要问题：

　　（1）在扣缴个人所得税时普遍都存在少计计税收入；

　　（2）预收款不缴税或延迟申报纳税；

　　（3）项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清，企业所得税应纳税所得额难以确定；

　　（4）借合作建房政策偷税漏税；

　　（5）故意遗漏土地增值税和印花税；