超级零首付-第8章

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　　此外，为什么很多房东宁可自己通过网站来发布出租信息，也不愿意找中介呢？一则是因为不想给中介赚钱，二则是因为一个重要原因。　　
　　　中介纯粹是利益导向的，只要有人租房，中介基本都愿意推荐给房东——巴不得快点把房产介绍出去，好赚自己的中介费。因此，中介对租客的身份查验是很不“上心”的——但这方面恰恰是房东最担心的问题。　
　　房东自己招租，　就可以花心思来过滤身份不明的租客，　以便减少未来的隐患。
　　但这常常要靠房东自己的“慧眼”　，然而具备“慧眼”的又有几人？　
　　所以，　几乎每一个房东都听说过　“恐怖”　故事：　某某房东的租客是个　“坏人”　，出租中发生过某某坏事……　
　　然而，　“以租代售”一步到位，一劳永逸地帮房东解决了这个隐患。　
　　由于买家是有诚意要购买的租客，所以才愿意长期住在房屋里。房东的“一纸租约”直接锁定了一个“3　年期”的租客。很长一段时间里，都无需他再去为“招租”烦恼。　
　　同时，这类“租客”会把它当成自己的家一样来爱护。因为他们是以“买”为目的来“租”的，所以，绝不会像对待其他出租房一样“粗心”　。他们会帮房东把“家”收拾得干净整齐。让房东省心省力。　
　　此外，租客为这间房子交纳了大额的“定金”　，如果因为“拖延”而损失前面的金钱，他们会有“很高的痛苦指数”　！所以，租客会更加积极的交纳房租，保证“购买”时的“房款抵扣优惠”　。　
　　直接找到长租的好租客、按时交租、管理省心。　“以租代售”难道不是聪明房东的最优选择吗？　
　　（3）充分的法律保障　
　　整个“以租代售”交易，是基于两份合同开展的：一份是“租赁”合同，一份是“期权合同”　。之所以要分开，是因为它们各自的性质及法律关系是不一样的。后文会有详细的介绍。　
　　在本案例中，3　年的“以租代售”期间，房东并不需要转让房产产权给“租客”　，双方只是普通的“租赁”关系。3　年后，　“租客”必须补足房款，才可以获得产权。　
　　所以，房东无需担忧房产产权风险。　
　　对交易双方，　都有坚实的保障——任何一方毁约，　都要承担相应的违约责任。对任何一方都有巨大的限制机制。　
　　如果买家中途放弃，则会失去所有已经交纳的款项（包括定金、预付房款、实际租金等）　。如果买家5年期到时，无力出资购房，也会失去所有的已交款项（除了2个月的租金押金要退还外）——所以，房东是有充分的利益保障的。　
　　相反，如果房东违约，在5年期内希望转卖给第三方时，就需要赔偿2倍买家已交的“预付定金”——这就是对买家的保障。　
　　“以租代售”对交易双方都形成了有坚实法律保障的高效机制，保证了双方利益的最大化协调。　
　　（4）为自己的房产价值买保险　
　　如果将来房价上涨，房东不是吃亏了吗？　
　　正相反，　“以租代售”对房东最大的好处，恰恰就是“为房产价值上保险，但保险费由买家支付。　”　
　　上例中，　我们假设赵先生的房产　2　年后上涨到　36万。　我们由配套计算表　“房东毁约的成本收益分析表”可知：　
　　毁约成本：38；400　元　
　　毁约时房价底线：￥338；400。00　
　　即　2　年后只要房价在　338；400　元以上，毁约就有钱可赚。而房价可转售　36万，意味着，即使毁约，这　2　年也可以多赚到　21；600　元。　
　　你可能会想，如果赵先生没有和小李签定“以租代售”的合同，那不就可以赚更多钱了吗？　
　　这个问题问得好，但可惜，它很可能只是个“水中的月亮”　。　
　　关键在于，上面这个“2年后涨到　36万”的假设，可能性有多高呢？　
　　人人都知道，买彩票会中　2000　万大奖，而投资不过几块钱；你为什么不辞掉工作、去天天买彩票呢？　
　　期货买卖可以“1　万当　100　百万用”　，有可能迅速暴富，为什么你不去炒期货呢？　
　　股票市场牛市冲天，指数不断刷新纪录，你为什么不把所有的财产都变卖去买股票呢？　　
　　　关键的问题就在于“风险”　。　
　　有涨就有跌，这是所有人都明白的常识。所以，在考虑风险的前提下，人们才会考虑投资。　
　　但大多数人又容易“头脑发热”　，总以为“上帝站在自己这边”　；总以为自己可以“不受常识所约束”　，总以为“到了自己发财的时候”　。　
　　所以，普通人常常在投资中高估收益、低估风险，表现为“傻根”式的乐观主义。可惜，　“傻根”在现实中往往与“倒霉”相伴。　
　　这也就是为什么大多数投资项目中，赚钱的永远是少数！　
　　因为只有少数人是头脑清醒的现实主义者，他们知道赚钱绝不可能靠运气，他们知道只有充分的考虑风险，给了自己足够的保障，才有可能获得成功。　
　　运气今天是你的天使，明天就可能是你的魔鬼。　
　　现在中国银行加息、紧缩房贷，你知道为什么吗？　
　　再傻的人也明白，这是由于房价上涨过快，进而引起通货膨胀等问题。中央政府与房地产开发商之间的博弈，你说哪方面的胜算大呢？　
　　房价涨得越高，也就跌得越狠。这种泡沫早就在上个世纪　90　年代的海南、北海、香港以及今天的美国，都在不断地重复上演。　
　　只是现在谁都无法预言中国大陆的房地产泡沫什么时候破裂。　
　　但是，凡是违背百姓收入水平这一基本价值标尺的房价，都会最终回归。偏离得越多，　回归得越低，　就像弹簧一样——股市已经无数次回放了这样的片段，为什么总有少数人以为自己是“可以违背自然规律”的幸运儿呢？　
　　任何行业都一样，赚钱靠的是知识与经验，靠的是对自然规律的遵守，此之谓“和谐”　，即人道与天道的共振相融——这个天道，叫做“富贵稳中求”　。　
　　90％的房东都以为自己可以靠房产赚钱，可惜　90％的房东最终一无所获。因为他们不了解房地产市场的价值规律；所谓“无知者无畏”　，所以才敢奢望超越“天道”　！　
　　你认为自已可以靠跑步的速度“飞向太空”吗？　
　　你不能，房东当然也不能。　
　　所以，如果房东真的希望所拥有的房产成为自己优良的“投资”的话，就必须做好首要的工作——为房产价值“买保险”　。　
　　但是，现在哪个保险公司能提供这个险种？哪个保险公司敢担保房产“只升不跌”？　
　　保险公司的核心人才叫“精算师”——就是“算得比谁都精的大师”——他们经过大量复杂的数据搜索、整理、推算之后，才会推出一个险种，无论寿险，还是财险，都可以叫做“基本没风险”　。　
　　所以，任何人都知道，房地产市场是个有风险的地方，但又有几个人知道该如何为自己买保险呢？　
　　赵先生无疑是一个真正的聪明房东，他在我们理财师指导下，很快就明白了“以租代售”对他最大的好处——就是为“房产买了　33万元的保值险”　。　
　　房产未来可能涨幅超过　33　万，但也可能没有超过　33　万，甚至下跌——根本无法准确的预测。与其费尽心思的盘算“涨跌的可能性”　，不如一次性的买了保险。　
　　正因为有了“33　万元的保单”　，所以，他才可以借平常心来把房产当长线投资处理。日常的琐事已经转嫁给小李，房价的升跌也与自己无关。　
　　房价升幅超过　33　万，他也不羡慕；因为他明白“便宜莫贪”的道理。　
　　房价未来没到　33　万，他更不用担心；因为他有“33　万的保单”　。　
　　聪明的房东，与头脑简单的房东之间，最大的区别就是：是否为自己的房产价值买了保险。　
　　以上就是经过我们改造后的“以租代售”交易对房东的四大利益。当我们介绍这种方案给众多房东时，你能猜到他们第一句话是什么吗？　
　　房东对“以租代售”的认同　
　　“天底下还有这么傻的买家吗？”　
　　呵呵，你觉得，是买家“傻”吗？　
　　如果买家不“傻”　，那么，是房东“傻”吗？　
　　如果买卖双方从自己的角度看，都觉得对方是傻瓜，而自己是“赢家”　；那么，任何人都可以看得出：这就是一个真正成功的交易。　
　　“超级零首付”正是这样，把“以租代售”进行了适应国情的改造，使之符合了买卖双方的利益，共筑真正的双赢合作。　
　　好的交易方案，仅是成功的一小部分；　“超级零首付”不是告诉你一个方案，而是打造一个完整的体系。　
　　下面，让我们开始解剖前面案例的详细步骤，了解它运作的每个环节。　
　　四、　　超级零首付5大流程浅析　
　　聪明的你，看明白前面小李零首付案例的整个过程了吗？　
　　无论你是否能完全理解，都请不要批驳。整个　5　步流程，看似简单，实则环环相扣，步步推进。每一个环节都是经过精雕细琢的“艺术品”　。　
　　请重读一遍上面的案例，结合第一章所介绍的　14　条规律，你会把小李的操作过程看得更加真切。　
　　整个“超级零首付”体系就是基于这样的思路构建起来的。看上去简单，实则包涵了众多的理念与操作工具。　
　　案例中，你看见的仅是冰山浮出水面的一角；真正有价值的，是你看不见的部分。　
　　下面就让我们剖开这个案例的外壳，看看其内在的奥秘。　
　　请看下图，它概括了前面案例的主要操作流程。　
　　“超级零首付”去芜存菁，把各种投资手段整合为上面的　5　步流程。无论你是何种学历，只能具备小学的算术基础，只要能读会写，就可以明白这　5　步的道理；就可以解开“零首付”的天书。　
　　①撰写免费报告　
　　②发布钓鱼式广告　
　　③邮寄报告、直接协商　　④分析比较　
　　⑤签约并入住　
　　图　2…3　“超级零首付”5步流程　第二章　超级零首付快速入门　
　　　撰写免费报告　
　　房东与普通的消费者一样，他们购买的动机，往往不是商品；而是针对自身问题的解决方案。免费报告正是投其所需的“解决方案”　。　
　　只要报告写得好，就很容易引起房东的共鸣，从而快速确立他对于“零首付方案”的兴趣与信任。后文将告诉你一种非常实效的免费报告写作方法，并提供一份报告样本，以供参考。　
　　“解决方案”再冠以“免费”之名，就可以快速进入他们的思维中。人们对于有价值的东西，都会趋之若鹜；将方案包装成“免费大礼”　，就可以极大降低房东的抗拒。　
　　当然，　“免费报告”是要“送”的，但“送”也是一门学问；你会对街头“送”来的“打折机票”广告单感冒吗？很多人都需要打折机票，但是那些推销员“送”的方式有问题。　
　　正确的方法就是“钓鱼式广告”　。　
　　发布钓鱼式广告　
　　以免费报告作为诱饵，通过适当的媒体渠道发布为免费报告所做的广告；广告内容简单而有冲击力，快速吸引有需求的房东，促使他们打电话与你联系咨询详情——这就是钓鱼式广告的操作思路。