全面购房指导房博士教你购房_派派小说-第12章

按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！


　　■　房博士提示：
　　认购书网上备案后，签订商品房预售合同时，合同主体不得随意变更。签订合同的买受人变为认购人，在其同一户籍内的或是预订时已明确的其他人员，不视为合同主体变更。
　　经济适用住房签订认购书的，须在30日内按规定进行资格审核，符合购买条件的，及时办理网上签约手续。
　　第四步：网上签订商品房预售合同
　　购房者与开发商可以对预售房屋的预售合同条款进行协商、确认，通过系统在线填写预售合同，购房者自己设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号，开发商从网上正式打印预售合同，同时在系统联机备案后打印预售合同签约证明和预售登记申请书。此时，楼盘表标识公示这套房已经预售。此后可以根据密码和合同号，随时在网上查询所购房屋的预售登记情况。

　　第29节：第三章　签订购房合同（3）

　　房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书，同时楼盘表标示公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元（套）商品房已预售。
　　同时，从2006年1月1日起，《北京市商品房预售合同》也将进行相应调整，调整内容涵盖分户验收、附属建筑物、补充协议、分摊说明等方面。
　　■　房博士提示：
　　如果预售合同不能进行联机打印，也就无法办理预售登记手续，可能是以下几种情况：
　　（1）该商品房不在预售许可范围内；
　　（2）该商品房已取得房地产权属证书或取得竣工备案表超过4个月；
　　（3）该商品房已被其他买受人联机签约或已预售登记；
　　（4）房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称不一样；
　　（5）该商品房被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利。
　　通过以上流程您就可以成功的在网上签订您中意的房子了。
　　第五步：实施商品房预售合同预售登记程序
　　开发商应当从联机签约之日起30日内，向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记。购房者可凭密码查询是否预售登记，还可在网上制定手机短信回复。
　　■　房博士支招：签约后如何退房
　　商品房预售合同联机签约后，同一购房主体退房或换房的，经双方当事人协商一致，先签订解除该商品房预售合同的协议，通过管理系统网上填写并打印《预售合同解除申请》，并共同到房屋行政管理部门办理解除合同手续。
　　同一购房主体退房的，该房屋在楼盘表内及时恢复可售标识；同一购房主体换房的，双方当事人按规定重新办理网上合同签约手续。
　　商品房预售合同其他条款变更的，双方当事人可签订补充协议，不再通过管理系统变更合同内容。
　　3。现房网上签约主要流程
　　2006年1月1日起，取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋均需进行现房合同网上签约，购房者可登陆北京建设网（bjjs。gov）和北京市房地产交易管理网（bjfdc。gov）查询现房楼盘、房屋销售状态及成交价等信息。
　　实现现房合同网上签约后，开发商将处在透明状态，如果开发商有任何违规行为，还将被管理平台的信用系统公示，严重的还会停止该开发企业网上签约系统的运行。而相对于期房来说，现房〃看得见摸得着〃，风险已经大大降低。现房合同示范文本的出台，进一步降低了购房风险；另一方面，现房合同实施后，不但可以保护购房人的权益，对开发商来说也明确了责任和权利。
　　现房销售方在网上签约前需到市建委办理用户注册手续，并补录销售项目初始登记的相关信息。
　　购房人可凭打印合同时设置的密码和合同号，登录北京市房地产交易管理网查询所购房屋的网上签约情况。如果退房，管理网将公示销售单位的退房信息，并在管理信息网的楼盘表里及时恢复可售标识。
　　双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；原则上，在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。
　　二、购房合同怎样签
　　在百姓生活中，购房可谓大事一桩，而签合同是购房的关键一步。虽说有了新合同示范文本，从根本上保护了购房者不受非法项目之害，但是条款的细节及补充条款的签订还有许多值得推敲的地方，这些细节对购房者来说也都是关乎其实际利益的，切不可小视。所以购房者要注意下面一些问题，才能保证签合同的万无一失。
　　1。签约前多去几次售楼处
　　很多人从签了认购书到签约之前的一段时间里（一般为一周），就很少去售楼处，到售楼处通知催促签约时，可能对自己买的房子还不太了解，比如有多少车位？车位多少钱？物业管理费是多少？这些事项没有搞清楚是不能签约的。所以在签合同之前，要多去几次售楼处，了解项目的情况，看有没有日后发现你根本不能接受的问题，签约时要集中精力研究合同条款，连项目已有或应有些什么都不是十分了解，如何签补充条款呢？

　　第30节：第三章　签订购房合同（4）

　　2。把每项承诺都记下来
　　售楼业务员介绍项目时，是你问到什么他就答什么，他想到什么就介绍什么，不像合同内容那样有固定的格式。在签合同时，你是按照合同条款一条条地讨论，但可能会有很多东西没有写在里边，自己也会一时想不起来，签完合同回家再想起来，售楼业务员曾答应过有地下储藏室或一屋送一台空调的，这时想起已经晚了，所以平时谈话时，售楼业务员的每一点承诺都要记录下来，能写进合同里的尽量要求写进合同里去。
　　3。不厌其烦地请教律师
　　在签约时，一般会先见一下律师（一般开发商会请一个律师到售楼处帮助签合同），要知道律师是开发商请的，但律师费是购房人出的，所以律师有责任帮助购房人搞清各种法律细节，有责任维护购房人的利益。然而律师只有在签了合同后才能收取律师费，所以律师也是希望顺利签约，他们是不会主动帮助你质疑开发商的，所以这时你必须不厌其烦地请教律师才是最重要的。
　　4。平心静气地逐条推敲
　　很多人被通知签约前，还没有见过合同是什么样的，签约时拿到四份待签字的合同，读着极其专业的法律术语，头就开始发懵，简直不知所云，这时签约显然对买房人不利。不如提前要一份合同复印件，回家平心静气地一条条研读，把可能的疑问和想补充的地方记在旁边，这样到正式签约时才不至于手忙脚乱。
　　5。签合同首先要分清文本
　　从20世纪90年代初至今，除了房地产商自己印的购房合同外，北京市印有〃北京市房地产管理局制〃的内、外销商品房《预售契约》和《销售契约》不少于10种，此次新发布的《示范文本》上写的是〃可作为签约文本〃，但并没有要求〃必须使用这个文本〃因此，建议买房人在签购房合同前先准备好新发布的《示范文本》，在签合同时拿出来和房地产商提供给您的合同对一对，并尽可能要求房地产商使用新的《示范文本》。
　　6。特别要注意补充条款
　　有些楼盘的开发商在购房合同补充条款的地方，先填写了自己的一些补充条款，这些条件往往是只对开发商有利的，比如有的开发商在合同上补充了这样的约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权，小区和楼宇命名权归出卖人，这显然对购房人不利，这就意味着购房人虽然买了房屋，开发商还可以在它的外墙上有所作为。开发商的补充条款只表明了开发商的态度，购买人如不接受可以不签合同，也可以就这些条款增加些你的限制条件，以达成妥协，比如，外墙使用权有一定的期限约定。注意：房地产商可以写补充协议，买房人也同样有权写！
　　可见签合同是个动脑子的事，千万马虎不得，如果这时忽略了什么，日后可能会带来极大的不快。建议购房者小心从事，不如多请几个朋友出出主意，俗话说三个臭皮匠顶过一个诸葛亮嘛。
　　7。四大问题需要约定
　　应该说，新的合同文本考虑得很周详，在此根据实践经验提供一些需要在合同中添加的条款建议，供读者参考。
　　（1）烂尾问题。购买预售房屋的买家，其最大的风险是房屋〃烂尾〃。分期付款的购房人士，可以在合同中约定，如果确有证据说明房地产开发商存在着《合同法》第六十八条第一款规定的情形，例如①经营状况严重恶化；②转移财产、抽逃资金，以逃避债务；③丧失商业信誉；④有丧失或者可能丧失履行债务能力的等等，则可以拒绝继续付款而不必承担责任。签订房屋预售合同时，也可以在合同中约定，如果出现房屋〃烂尾〃情形，导致不可能如期交房，则买家有权提前解除合同，发展商承诺无条件（或约定条件）地退款。
　　《合同法》第一百一十三条第二款明确规定〃经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。〃
　　因此购房人士可以将楼盘广告、宣传中的某些内容落实在合同中，并约定如果开发商在销售过程中欺诈消费者，那就应该按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，向消费者支付相当于两倍购房价款的赔偿金。

　　第31节：第三章　签订购房合同（5）

　　（2）关于某些不平等格式条款。例如，在一些开发商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：〃买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。〃
　　本人认为这是不公平条款，假如买家已经支付95％的价款，只剩5％的价款逾期未付，如果开发商以此为由，没收其已付95％价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的开发商并没有权利来没收他人的财物。所以，依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，买家可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。
　　（3）关于物业管理的问题。物业管理对业主日益重要，所以这个问题比较突出。
　　不少期房预售合同在签字时都没有物业管理条款，更没有收费标准了。等搬进去以后，往往会与物业管理公司在具体条款、收费标准问题上争执不休。少数开发商故意不在签合同时签管理公约，是想以既成事实胁迫投资者，从而达到收取高额管理费的目的。还有一些开发商，交房时要求购房人士必须先签订各种物业管理合同，并先交一年的物业管理费或其他费用等，否则就不给钥匙、不办入住手续等。应该说这些是不尽合理的，建议广大的购房人士对此多做一些了解在合同中不吝笔墨，做一些必要的约定。
　　三、签一份防陷阱的买房合同
　　许多购买过房屋的人都会发出这样的感慨：〃签订一份防陷阱的合同，对购房人来说是非常有必要的