楼市迷局+张志前-第4章
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
孔勇舨欢蛘呗舨怀黾劾矗⑸堂磺勾芯椭荒馨迅⑸痰拇罱滴粽嘶蛘呦氚旆ㄍü湎嗟慕栊禄咕傻确绞礁枵蛊凇Ｈ绻籼跏奔涔ぃ诙龌方诘姆缦赵缤砘岜⒊隼矗坏┑盅旱耐恋乇皇丈侠矗谝桓龌方诘姆缦栈岜磺３隼础？杉捎谑赘恫晃悖卸孕》鹊慕导塾忻庖吣芰Γ坏┏鱿执蠓鹊姆考巯碌且驳值膊蛔 �
最后不得不说，房价如果暴跌，对于普通老百姓也未必是一件好事。因为政府、银行乃至房地产的上下游产业都不可避免地受到影响，我们在此无法量化测度房价下降带来的负面影响，但是如果地方政府财政受到严重打击，银行坏账大幅增加，相关产业失业率飚升，不排除殃及池鱼的可能性。到时候你手里的钱即使能够买得起房，也未必敢花出去。
“美国之石，可以攻玉”。既然这么多人都怕房价下跌，银行跟房地产开发商也有千丝万缕的联系，万一房价真的跌了，会不会爆发中国式的次贷危机呢？
正文 何来中国式“次贷危机”（2）
2009…11…13 8：05：39 本章字数：1145
使用房价收入比指标也会遭到批评，因为统计数据中的家庭可支配收入可能会遗漏很多实际存在的收入，比如“灰色收入”，从而高估了房价收入比。那么我们撇开微观房价，对比一下两国的宏观经济环境。在危机爆发之前，美国、欧洲乃至全球显然存在严重的流动性过剩问题，这也是导致2007年全球通货膨胀的主要原因之一。在2007年，中国也面临类似的流动性过剩问题，通货膨胀压力极大，连续多月出现负利率，也因此采用了从紧的货币政策。然而，在金融危机的冲击下，我国先是启动了“4万亿”投资项目，人民银行在2008年不到100天的时间里面连续五次降息，然后又在2009年通过银行系统大量发放贷款，2009年上半年新增信贷达到7。37万亿，是2008年全年的150％。虽然暂时还不能摆脱通货紧缩的风险，但长期来看，如果妥善地消化掉这段时间紧急投入市场的流动性，实现经济的软着陆，将是决定中国式“次贷危机”会否爆发的先决条件。
除了以上因素外，中国还有一些得天独厚的“危机基因”，比如前文提到的热钱流入问题。美联储在危机中维持近乎“零利率”，而我国利率继续下降的空间不大，这就使得美元可能成为国际融资货币，而人民币再度变成热钱追捧的对象。加之中国经济在全球经济衰退中的一枝独秀和新兴经济体的快速增长主体，更大规模的国际游资流入中国并非不可能。由于中国目前的投资渠道较少，这些热钱除了进入股市就是进入楼市，很可能进一步推高中国的房地产价格。在1997年之前的东南亚、2007年之前的越南，相似的一幕都曾经出现国。2009年上半年，我国外汇储备突破2万亿美元大关，是全球第二大外汇储备国日本的两倍。其中，1800亿美元的上半年外汇储备增量中，有95％是二季度流入的。这说明国际资金正在加速流入中国市场，而在盛筵达到高潮的时候，也是人去楼空的危险高涨的时候。
在此，可以做一个不甚恰当的假设——如果我们不小心在错误的时点提高利率，或者欧美市场转暖、美联储提高基准利率，那么后果可能是：
大量资金抽离中国市场，外汇储备中不能解释的部分（热钱）迅速由正转负；
股市、楼市失去资金支撑，大幅下跌；
投资者损失惨重，无力购买房产，而持有现金的潜在购房者也决定暂缓购房，等待谷底的出现；
房地产企业销售停滞，资本市场由于股指大幅下跌而融资能力下降，加之银行惜贷，开发商资金链断裂，大批曾经高价拿地的企业无力持续开发，不得不低价甩卖，但最终会有一批开发商被迫破产清算；
银行发放的住房抵押贷款违约率大幅上升，房地产开发商无力清偿贷款，收回的抵押房产一再降价也无人购买，银行资产质量大幅下降，银行惜贷现象更加明显；
正文 何来中国式“次贷危机”（3）
2009…11…13 8：05：39 本章字数：1183
银行抛出的抵押房产拍卖进一步打压房地产市场，导致房价继续下跌；
投资者在股市、楼市损失惨重，流动性出现严重问题，信用卡贷款、汽车贷款违约率随之大幅上升；
银行惜贷、需求减少导致投资增速降至冰点，上游的原材料、制造、建筑和下游的装修、配套产品制造等行业都遭遇严重打击，失业率上升，宏观经济“硬着陆”……
可见，无论从任何立场来看，我们都不希望“次贷危机”在中国的舞台上重演。不过，从笔者看来，真正意义上的中国式“次贷危机”并不会发生。虽然并非不可能出现以上的“信贷危机”，但与美国的“次贷危机”相比，其影响范围、规模、深度，都将是小巫见大巫。
这首先是由于中国并没有真正意义上的“次级贷款”产品。我国商业银行提供的房屋抵押贷款中没有次级贷款和优级贷款之分，对贷款人资格的审查仍然比较严格，首付比例控制在三成到四成之间，对第二套房的贷款限制严于第一套住房，没有零首付和可变利率等机制，这些都将房屋抵押贷款的风险控制在一定范围之内。
其次，中国的金融创新步伐较慢，缺乏金融衍生品作为危机的放大器。国内没有CDO，资产支持证券（ABS）、抵押贷款支持证券（MBS）等都很不发达，更遑论CDS等信用衍生产品。这样，房屋抵押贷款的风险最多也就仅限于房屋抵押贷款总额本身，不会被乘数化放大。银行承担的风险也不会在整个金融体系里全面扩散。
再次，中国独特的文化特征使得对住房的需求刚性更加强烈。“家国天下”、“安得广厦千万间”的传统理念让中国人对自有住房的需求非常强烈，而且随着80后进入结婚、成家、立业的阶段，年轻人对购买住房的刚性需求很强烈。相比之下，在美国租房是非常正常和普遍的现象，信用体系、中介服务和房屋租赁市场也比较成熟，笔者有不少同学在美国工作生活多年仍然租房居住。需求的坚挺是房价保持高位的有利前提。
最后，土地资源的稀缺性决定了房价暴跌的可能性不大。欧美国家土地私有化，土地作为一种商品的流动性和价格弹性很好，可以随着房价的波动而变化。而我国土地是国家所有，土地供应非常有限，都控制在各地方政府手中。特别是一线城市的土地供应日趋紧张，这限制了土地供给，客观上加剧了资源稀缺性。近年来的“地王”层出不穷，让地方政府的钱袋子赚得盆满钵满，而开发商自然不会吃亏，可以很轻松地将成本转嫁给消费者，从而形成了一个相当高的房价底限。无论是基于公有制的要求，还是基于农业经济基础的限制，都决定了土地私有化和所谓的农村土地流转制度，短时间内还不可能在我国推行，因此土地资源的稀缺性还将在相当一段时间内持续下去。
所以，对中国的房地产市场来说，中国式“次贷危机”发生的可能性和规模都不值一提。正所谓：“地还在，梦就在，大不了调整一下再来”
正文 房价的几种理论（1）
2009…11…13 8：05：40 本章字数：844
第二章 揭开楼市价格的面纱
2009年，“魔术”成为街头巷尾热议的年度热门词汇之一。来自世界各地的魔术师们经过多年的沉寂终于扬眉吐气：近景魔术，远景魔术，大变活人，鸡蛋里面掉戒指……引来魔术迷们纷纷上网破解魔术的秘密。但你可能还不知道，最神奇的“魔术舞台”就在咱们身边，那就是玄之又玄的楼市。2009年6月，上海一栋刚刚建成的楼房忽然齐根断裂，整个就地“卧倒”，算不算是远景魔术之大手笔？而更加让老百姓心跳的则是楼市价格的“变脸”，同样的楼，同样的地段，楼市价格在几年之内可能翻了几番还买不到，忽然在2008年又可以打折又可以买房送车甚至可能送个户口什么的，然后转瞬间再度变成炙手可热的的香饽饽，让人不得不感叹“不是我不明白，实在是楼价变化太快”。让我们也做一把山寨魔术师，为大家揭开楼市价格的神秘面纱。
房价的几种理论
关于房地产价格应该采用哪一种理论，可谓众说纷纭，并不存在统一的意见。但从一般意义上看，如果将房地产作为商品，从经济学角度出发可以有供需理论、商品价值理论、效用理论，如果将房地产作为投资品，则可以有收益折现理论。
首先，供需理论认为应从供求规律角度来确定房地产的价格。供需理论是经济学的基本问题之一，其核心问题就是价格决定问题。简单来说，就是商品需求数量和商品价格成反方向变动，即商品价格提高，对该商品需求量减少；反之商品价格下降，则对其需求量增加。商品供给量和商品价格成同方向变动，即商品价格提高，该商品的供给量增加；反之，商品价格下降，则对其需求量减少。在这一理论下，房地产作为商品的一种，其均衡价格是当需求价格和供给价格相等，同时需求量和供给量相等时的价格。在供需曲线上，它由需求曲线和供给曲线的交点决定，即在这个价格水平上，消费者愿意购买房地产的数量正好等于厂商愿意出售房地产的数量。这种供求相等的市场称为均衡市场，市场均衡时的价格为均衡价格，市场均衡时的产量为均衡产量。
正文 房价的几种理论（3）
2009…11…13 8：05：41 本章字数：827
效用理论认为房地产的价格应由房地产所能带给消费者的效用来确定。例如，使用同样建筑材料、耗费同样人工成本的两处房地产，一个在市中心，另外一个在远郊，虽然拿地的成本有所差别，但实际销售的价格差别可能远远超过拿地成本，这时候商品价值理论就会受到质疑，而如果用市中心房地产给人们带来的时间节约和生活便利能够产生更大的效用来解释则更为合理。因此，效用理论认为效用越大，价格就应该越高，反之效用越小，价格就越低。当然，效用的衡量是一个比较难的问题。在经济学中，效用是用来衡量消费者从一组商品和服务之中获得的幸福或者满足的尺度。有了这种衡量尺度，人们就可以在谈论效用的增加或者降低的时候有所参考。但在新古典经济学中，理性人的假设是基于在经济约束中寻求效用最大化的人来定义的。按照这种假设的行为衡量标准，效用不是由于像幸福、满足这种心理状态来决定的。效用往往用于构造无差异曲线，无差异曲线反映的是个人或者社会在维持一种水平的满足状态时需要的商品数量。当把效用曲线同生产约束曲线或消费约束曲线联合起来分析时，可以得到帕累托效率曲线。
收益折现理论是认为房地产的价格应该取决于房地产在未来能够给购买者带来的收益水平。这一理论的前提是将房地产主要作为投资品，购房者取得房地产主要不是用于消费，而是用于从未来的租金或买卖价差中获取收益。收益折现模型可以采用多种不同的估值方法，最为简化的是假设未来不出售，纯粹依赖租金收入，租金收入不增长，且到N年之后无法使用时残值为零，则房地产价格的简化计算公式应该是：
V=A0/K
其
