曹仁超文集-第92章
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仅三厘二五。租金收入过去二十六年只上升一倍，楼价却上升四点五倍，理由系存款利率由十六厘回落到三厘二五。1981年存钱收息较买楼收租吸引，反映当年投资者认为未来楼价上升空间仍大；2007年买楼收租较存钱收息回报率好，反映家吓投资者认为未来楼价上升空间有限。
除上述外，最高收入户房价及最低收入户房价嘅差距，世界银行对九十六个国家（或地区）统计资料显示，各地房价比最高为30，最低为0。8，平均值8。4，中位数6。4。联合国标准系3，美国依家系3，日本系4。社会财富分配愈平均，两者差距愈细。香港近年两者差距在扩大中。系咪代表社会财富更集中？美国系3，日本系4，代表高收入阶层占大比重及住房问题基本上得到解决，房地产市场已度过黄金期。1997年后香港豪宅（以山顶区为例）与最低收入天水围嘅楼价比较，差距达十五点七倍，代表香港高收入阶层人数减少；逐渐同中国其他大城市接近，例如北京两者差距系十三点五五倍、上海系十五点五五倍、广州十二点六七倍、深圳十五点七六倍，有D国家两者差距可达三十倍。但以香港为例。两者差距相信亦到极限，即未来本港豪宅上升空间十分有限。豪宅同最低收入楼价差距可反映社会财富分配不均现象。即高收入阶层可以负担二万元一尺豪宅；反之，低收入阶层一千五百元一尺住宅亦买唔起。
房地产市场出现小量泡沫系市场润滑剂，系任何自由市场无可避免嘅事。到底占几多系最好？从过去例子睇，每次楼盘出售如有20％用作投资，80％作自住用途最好。一旦高出20％，代表泡沫成分多一D；反之，不足20％代表投资者看淡后市，未来楼价或有下调压力。
北京楼价抗跌力大减
楼价同租比又如何？上述除咗受利率因素影响外（例如1981年存款利率十六厘，买楼收租自然要十三厘；今天存款利率三厘二五，买楼收租西厘半左右），一般认为二百比一（楼价系月租二百倍）抗跌力强，一旦升至三百比一（楼价系月租三百倍）抗跌力弱。简单D讲，月租十五元一尺住宅，合理楼价三千元一尺，如见四千五百元，已进入抗跌力弱区。北京去年上半年楼价租金比系二百四十二倍，依家逼近三百倍，即北京楼价抗跌力大减。
中国各城市房地产发展平均利润率系14％，但新华社记者调查所得，2005年地产开发平均利润率为50％，最低20％，最高超过90％，点解差距咁大？所谓平均利润率系指楼价、地价平稳期将土地变为物业大约可产生14％利润；点解2005年平均利润年高达50％？主因系地产公司低价入地。高价卖楼，利润来自赚取地价升值。上述亦可用作解释本港地产商咁富有嘅理由；1984至97年本港地价不断上升，令地产发展平均利润50％。喺咁巨大获利率下，即1984年投资一百万元（每年上升50％），到1997年变成一亿九千四百万元；反之，1997年起楼价按年下降10％，不但将合利获利14％吃掉，而且要做蚀本生意。换言之，喺楼价上升期，做地产发展系暴利生意（利润率高达50％）；喺楼价回落期，做地产发展系蚀本生意。只有晌楼价稳定期，做地产发展才系微利生意（平均获利率14％）。
国家统计局数字显示，1至4月钢铁、电力、铁路投资增长率明显放缓，农业、房地产、煤炭行业投资增长率上升8。9％、27。4％、10。6％，可见内地房地产投资增长率仲系好好。
交通银行（3328）5月30日；信利国际（732）31日公布业绩。
曹仁超
PDF原文：
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标题：
暴跌要买暴涨莫追
来源：
信报
发布日期：
2007…05…21
全文：
5月20日，周日。IMF行政总裁Rodrigo de Rato认为，中国需要提高利率及更有弹性汇价，才能控制通胀率。上周美元兑日圆升至三个月内高点。ING分析员认为，市场逐渐相信今年内美国减息机会唔大，美元不但兑日圆升值，兑纽元、澳元、英镑及瑞士法郎亦升值，只有加元跑赢美元及升至接近三十年内高价，最高见九十一点九四美仙，此乃1977年10月以来最高；反之，日圆兑欧罗跌至1999年1月欧罗成立以来最低，主因受利差交易影响，日本政府再次利用日圆弱势去刺激出口以保持日本GDP增长，却不受别国指责。
虽然分析界情绪仍然偏淡，但至今为止股市仲系〃牛〃嘅世界！过去两个多月如果你唔好好控制自己偏淡嘅情绪，已经错过唔少搵银机会。请停止第睇好或睇淡，用平常心看事物。过去两个多月股市仍跑赢债券，大量资金流向股票市场而唔系债券或存款：今年大赢家仲系拣股者（Stockpicker）而非睇好或睇淡者，今年大部分日子佢是度在食尘！恒指P/E十六倍代表股市仍系合理水平，既唔偏高亦唔偏低；后市有一定波幅但唔系死人塌楼只。眼前所见，恒指仍离唔开18500到21000点框框，拣股唔炒市仲系今年投资座右铭；技术上看，恒指短期内创新高能力大于回落。
巴郡增持强生股份至四千八百万股，索罗斯增持微软到四十一万五千股，有冇启示性？系咪可以睇好零售股同软件股？
Hard Assets Investor睇好铝价、木材价及油价，建议吸纳钢铁股。
JP摩根大通西系〃如何为股东谋取最大回报〃会议上继续睇好后市，只系认为拣股愈来愈困难而非无股可拣，呢点我老曹完全同意。今时今日做功课未必可以表现出色，但晤做功课表现则一定唔会出色。打天才波嘅时代早已结束，投资表现出色者都系个D接受严格训练的分析员唔系随口噏当秘笈者。
无可否认，股票市场最容易赚钱的时代已过去了。从前只学三脚猫功夫就可以行走江湖的时代一去不返。今天股市高手林立，少D功夫都死的是人剑下。机构投资者买卖已占股市总成交75％或以上，散户生存空间愈来愈窄。
继碧桂园（2007）来港上市后，今年内仲有七家内地地产公司排队来港上市，例如天津永泰红矗乓哑盖隞P摩根安排来港上市。利用股东资金较依赖银行贷款去发展地产来得稳定；其他有SoHo中国、合景泰富、恒大地产、远洋地产、天山地产等，只系申请新股已够本港投资者忙。
今年食物价格持续看涨
2003年开始MSCI指数按年上升；去年超过一百个国家GDP增长率超过4％，系1989年以来首次。七十年代全球经济高速增长理由系有三头马车（美国、日本同西德）拉动，到咗九十年代只靠美国独力支持全球GDP增长。2001年加入中国，家吓系四大金砖国（BRIC），情况有如七十年代，取代日本同西德的系四大金砖国。2003起，日本同德国GDP亦进入较高增长率期，甚至今年美国GDP增长率放缓，亦无损今年全球GDP保持较高增长率。去年鸡价升幅好大，鸡胸肉升幅高达55％；反之，牛排升幅只有6％、猪肉上升5％；去年4月止鸡肉经大幅下跌后出现大幅反弹。换言之，今年食物价格仍看涨。
较七十年代更好的系美国核心通胀今年4月系2。4％（3月2。5％），即通胀威胁唔大，联储局毋须学七十年代咁疯狂加息！除咗能源及食物价格较令人忧虑外，其他项目通胀率并唔高。
美国楼市放缓对原材料价格上升的压力正在下降中，对今年美国GDP增长率减少1％，但对美国整体经济影响好有限。楼价回落、食物及能源价格上升，对较贫穷的家庭影响较大，对高收入的家庭完全感受唔到压力。
退休时富有抑或退休时贫穷，完全由你点样管理资金而定。如果你希望退休时富有，你必须令自己管理的资金以双位数字年率增长而非单位数增长。努力增加收入；加上令资金双位数字增长系达到退休时富有的不二法门。只需每年投入二万元，同时令资金年增长率达17。71％。十年后本利和已达之八十五万六千元，所谓经济奇迹就系长期高增长。林森池兄过去三十八年掂，我亦掂，相信各位亦得（晤系得得地而系实得）。如果仲未学晓点样令投资项目年增长率达双位数，请系7月份买本林森池新出的书（呢次佢用较浅白文字讲解如何制订投资策略，唔系教你睇走势）。〃捕捉趋势、追随趋势〃乃致富之道，走势令人发达的唯一方法系教人划走势。走势分析亦有一定作用，但明白窍门者唔会公开教人（因为一旦太多人利用，立即令该方法迅速失效）。
未来十年港股仍吸引
不如同大家玩掷银仔游戏：条件系公仔你赢晒，字你只输15％；相信全球冇一间赌场可提供上述赔率，只有股市例外。如股价上升不妨赚尽；如股价由最高价位下跌10…15％，便立即止蚀，咁即系搵到一间赌场愿意同你玩掷银仔游戏：条件系公仔你赢晒，字你只是输15％。
七十年代开始，全球进入工作人口全盛期，令全球经济一片繁荣。1990年起人口老化问题首先是日本同欧洲浮现。2000年美国亦开始面对；反而中国仍然处于工作人口全盛期，老人问题十年后才浮现。即未来十年中国工作人口仍然大量增加，令中国GDP增长率喺未来十年一定较日本、欧洲及美国快！虽然内地股市过热而香港股市仲未系，即香港股市未来十年仲系最吸引投资者嘅地方！
三招毫无冷却作用
人行本周一开始三管齐下：加息、收紧银根及扩大人民币汇率活动，但对上周六、周日内地买楼的热情毫无冷却作用。以六十万元房贷按二十年计，加息后每月负担只多二十六元七角四仙！有什么好怕？股市又点样？6月5日起上调存款储备金率0。5％，系今年第五次，可抽走一千八百亿元；存款利率上调0。27％；人民币浮动幅度过去由千分之三扩大到千分之五，反应会系点？内地分析界指出，由于力度较预期为小。估计第三季仍要加息零点二七厘。呢次人行的动作相信只系为周二、周三中美战略经济对话响华盛顿举行而做工夫。并唔系意味人民币将大幅升值。由于力度较预期为小，周一股市可能下调以免刺激人行进一步行动，如预期股市从此改变方向又似乎太夸张。东莞证券研究发展中心首席分析师李大宁认为，国家乐见牛市，因为最大受益者系国有企业、国企最大股东系政府，政府是系欲牛市死亡嘅。不过，升速太快降降温啦！周一肯定低开，低开之后可能好快又收复失地，因为加息传言上周二已响市场出现。对投资者嘅忠告仲系嗰句暴跌要敢买、暴涨不要追。北京首鸿证券分析师乔海庆认为，毋须大惊小怪，加息无法平抑当前过热股市，像以前几次一样。仍旧会低开高走。2004年6月至06年6月美国利率唔系由一厘加至五点二五咩，美股又如何？银河证券资深分析师认为，内地加息、已经好多次啦，对股市影响唔大。今年喺加息下的沪深300指数唔系由3000点升到接近4000点咩？本周震荡仲会出现，上升速度也会减慢，但能否改变依家的股市供求情况？答案系否定的。因为今年已有大量新股民加入，呢D人过去眼见别人赚钱，加上完全有风险意识。连风险十分大的二三线股亦穷追不舍，导致概念股强势上升。佢地会否因为利率升零
