郎咸平文字全集-第203章
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郎咸平：这个你听到没有？就是用这种方法，就是测试，看看到底，因为这个资金，我刚才讲过了，资金是飘忽不定的资金，他搞不清楚多少钱的。他也不知道谁要来买，推出几栋，看看多少钱，好了，再推出，再提价，又卖了是吧，又提价，不买了，我就不提价了，就是这种情况。为什么？因为这个房地产的价格不是因为这个经济环境所决定的，而是一种飘忽不定的资金所决定的？他们这个做法，就是双方面在博弈，我就这么定价，我怎么样能抓住你的脉络。
许子东：他说老板给你的卖楼的指标低呢，他就容易慢慢地升价，如果这个老板一开始就说我整个楼是10亿，你们这一个月就要给我卖掉2亿，那他们就要把价钱下去了。那么为什么老板能够给他的指标低呢？就是你资金比较雄厚，我不那么急。
窦文涛：他撑得住。
许子东：我不那么急，你这个楼价就可以慢慢地上去。
窦文涛：它那个好的房子，它那个业主，你现在能卖，他就卖，如果跌了，他不卖，他租，他租了再上升。
郎咸平：举个例子你看，比较不靠近红领巾公园的，一开盘两万五，看看卖了，靠近公园的三万五，面对公园的八万，就是这样子的，就是探试市场，你刚才讲的也是探试市场，为什么？因为资金不知道怎么来的，不知道谁的资金，但是大量的资金会进入。
许子东：我们小时候都读《资本论》。说知道价值，价值就是平均生产力的一个成本，完全不相干，它这个跟成本毫无关系。
郎咸平：这个是因为，我讲的，成本是钢性成本它不决定房价。
许子东：成本就这些。
郎咸平：它不决定房价，决定房价的是需求，是飘忽不定的资金，理解了吧？就是这个意思。
窦文涛：你看，最近我们的朋友，很多人就在犹豫，奥运前要不要买房？他们聊的一些，我向你求证一下，你比如说，有人就说，说人民币越来越毛了，感觉。就是咱们以前说的通货膨胀，要毛了，说那个现在卖两万四，其实跟你说以前是一万六，那以前的一万六，说不定就等于现在的两万呢，这种说法有理吗？
郎咸平：因为房地产从长期看起来的话，我们以亚洲其他地区为例的话，发现房地产在长期之下它是比较保值的。像台湾的富裕，很大一个层面是来自于房地产的增值。
经济学上的理论：对过去的依存
许子东：我觉得有一个心理很奇怪，就是说一个地方的房子，就像一个人的财产，它到过一个水平，过一阵，假如它撑不住，它下来了，只要有一段时间，它又会慢慢、慢慢地爬上去，你明白我的这个意思吧？就是它总会，因为它老记着，我有一个时期是这么高的。所以比方说，有一次，我有一个时期，曾经一度我这个房子是四百万的，可是现在跌到两百万了。
郎咸平：他不回去了。
许子东：他两百万他就不肯卖了。他就得这么等啊，等啊，等到比方说三百五十万什么时候的时候。
郎咸平：其实在经济学上是有这个理论的，这是对过去的一个依存。
窦文涛：对过去的依存？
许子东：他从来不记他买进来那八十万，他才不记。
郎咸平：他记到最高点。你不是也这样子的吗？
许子东：就像人老记着自己做官做到最高那一步。我曾经做过什么、什么。
郎咸平：像你早卖的房子，你不会这么想，我卖那个房，我赚了几百万，你不会这么想的，你说我早卖了，现在可以赚一倍了，人是这么想问题的。
许子东：人性如此。
窦文涛：你像我们有的朋友还说，在经济上，好象有这种推倒关系吧，多米诺骨牌的关系。他就讲，你比方说现在，两万四，他们就认为真正好的房子
不会跌，说如果要能跌回一万六，那国家就得闹灾难了。我不知道这个推倒关系是不是成立，如果，你比方说从两万四降到一万六，是不是不可能了？
郎咸平：因为这样讲，就是在97年的时候，我们在香港是有一个忧虑叫“负资产”。也就是说，比如说在97年一百块买进来的房子跌到40块，可你银行的贷款是70块的，你把房子卖了以后，你还还不起贷款，所以干脆就不还了，人跑了算了，造成银行危机。
窦文涛：假如真出现这种问题，这个产业都是连环的呀？
郎咸平：那就是银行危机，那就是经济危机。
窦文涛：它就是经济危机了？
许子东：但是你知道，但是现在为什么买贵的楼，人家还买下去？就是因为现在人家对于政府有这个信心。他们认为政府会帮富人，你明没明白？就是这样，像深圳，你看现在稍微一跌，涨的时候没人反对的，稍微一跌。
郎咸平：就很多人反对了。
许子东：政府方面就已经在讲了，会不会影响银行啊？会不会，政府要不要救市什么的。所以下面这些投资的人，他都有，我不知道这个想法对不对，但他们基本上就有这个幻想。如果大幅度的跌下来的话。既然他刚才讲的，他出来的这个成本，卖出价，不是完全市场的，是有的人为操控余地的，有卖的余地。那到时候，政府当然不愿意大家的财富都全部下来，像香港97以后“金融风暴”这种情况，要是在中国各大城市。
普遍出现的话，那政府肯定会出招。所以有这种想法的话，就会支持在那些贵的楼盘，这也就是房价长久不能下去的原因，心理原因之一，现在很多是心理战。
郎教授贴士：不要去预测 单要理解决定价格的背后机理
郎咸平：所以一直，中国的楼市不是简单的拐点的问题。这种二元化的问题，这才是我们楼市的本质，高价楼盘是这么个价格，它的决定因素跟中低档的楼盘是不一样的。所以一看很明显的二元化。
窦文涛：那现在看来，在未来一个可见的时间呢，中低档现在差不多可能已经看出苗头来了，要跌，但是高档好像。
郎咸平：我觉得最好不要做这种预测，为什么？因为还有一个经济健康的问题，如果这些所谓的不规范的资金，飘忽不定的资金，如果它们碰到大麻烦的话，高价楼盘一样会跌。
窦文涛：那就崩盘了。
郎咸平：这话我不想这么说。
许子东：假如中国你只有第二、第三、第四套的房子，要交的那个税，像美国这么高的话，假如说你持有另外一个楼盘，你每个月要交几万块的税的话，那这些人就会把这些楼盘纷纷出手，但是现在大家就是对政治跟经济的这个联合体，抱有这么一个幻想，他觉得不会让这些事情发生。
窦文涛：飘忽，现在说什么事都感觉都是飘忽的。所以过去有一句话叫“善易者不战”，就是说真正懂得《易经》的话，他是要了解这个义理，他不用去算卦，所以郎教授这个观点，也是说你不要预测，但是你了解，决定它价格的背后的机理是什么？然后你自己就可以做决定。
郎咸平：所以很多人问我说，郎教授，我该不该买，该不该卖？我说你不要这样子问我问题，我说这个路径依赖，好吗？你说不清，未来会发生什么事，你把这个道理搞清楚了，你就会做出最好的判断。也就是我们今天这个节目就是送给各位观众一张渔网，我把房地产的信号告诉你，他是这么样的定价方法，那么至于将来怎么变的话，那你自己要做决定，所以我们不会告诉你说，你要买。
窦文涛：是涨还是跌？
郎咸平：我们不跟你讲这个，但是我们送你一张渔网，送你一张鱼钩，而不是送你一条鱼。
窦文涛：所以我说你现在作为一个普通小民，你不懂经济怎么能行呢？
许子东：就是啊。
窦文涛：就是学经济学。
许子东：但是你至少要知道政府在这个房地产市场上，做了哪些事，比方说他推出大部分的房子，要造90平方米以下，用意是好的，为中下层的人民，可是客观上抬高了豪宅的房价，因为你看，你限制了嘛，你不能盖了嘛，大的房子，对不对？
窦文涛：我发现什么也吓不到英勇的中国人民，你说你什么90平米，人家现在有的房产商建的一楼几个90平米，就是为了你全买下这一层，一打通，全是你家。
许子东：群众的智慧是无穷的。
窦文涛：我发现中国人太聪明了。
郎咸平：为什么是90？这个东西是拍脑袋胡想的。
许子东：90就是香港的一千尺，一千尺豪宅，它就是参考的这个概念，香港人不叫千尺就是豪宅的吗？香港是一千尺就是豪宅了吗？
郎咸平：香港一千尺就是豪宅，对。
许子东：还有最妙的，深圳楼价飞升的时候，他们这个参照器是香港，那因为你跟香港比，真的还差好几倍呢。可能妙的很，参照器是香港，买的大部分是国内的资金，内地的资金。
郎咸平：对。
许子东：并没有多少香港的资金投入。
郎咸平：去年的话，大概港澳台资金6％左右，公布的数据这样显示的，其余的全是我们内地的资金。
许子东：港澳台在上海买楼的比例高过深圳。
郎咸平：对，高过很多。
许子东：所以你说这个。
郎咸平：挺有意思的。
许子东：所以说咱们要打好长期租房的这个心理战。
郎咸平：不过长期租房也并不是我们中国人的传统，中国人喜欢置业。这不是阿Q，这不是置业，这还是长期租房，这不就是70几年吗？阿Q就阿Q，我不就是阿Q吗？
窦文涛：买土为安了嘛，他算是自己到死，也是在这70年里面吧，所以入土为安了嘛。
郎咸平：我们也活不了这么久，他可能可以。
窦文涛：但是你说现在的人，你像你说这个很多公司的资金，它都转移在房子这儿了。那么将来，如果说第一个可能是他顶不住了。再一个可能是经济形势又好了，它又会把这笔钱抽出来，去投资他本来该干的事。
郎咸平：这个是最理想的。
窦文涛：这个会出现什么情况呢？
郎咸平：房价下跌了嘛。
窦文涛：房价就跌了？
郎咸平：对。所以说为什么我们不能够做预测。因为这种事情是你测不来的，你不晓得半年之后，会不会有什么大事件出来，说不定某个事件就把这些资金一调走，房价就跌。
许子东：比方说，他说25％倒闭的那些中小企业，如果它们统统又重新开张的话，那就有很大一笔热钱就抽调出来了。
窦文涛：大家到时候大跌，那真是会是香港的当年的负资产了。
2008。7。22郎咸平做客锵锵三人行实�
