我们房地产这些年-第13章
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四是住宅建设有利于增加市场消费。社会商品的许多消费是与住宅密切相关联的，如家具、家用电器等，居住条件的改善才有可能促进这些消费。以1995年商品房销售额（1251。4亿元）为基数，按国外常用的住宅商品的带动系数1。34计算，所带动的社会商品整体销售额为2930亿元，相当于1995年全社会消费品零售总额的14。2％。
五是住宅建设有利于个人消费资金的回笼和消费结构的调整。1995年商品住宅的销售面积中有53。09％是个人购买的。特别是在沿海地区，职工购买商品住宅的积极性相当高。仅就家庭住房装修来看，我国城镇每年竣工400万套住宅，以每套住宅的装修费1万元计，就达400亿元。随着人们收入水平的提高和住房消费观念的树立，进一步提高对住房消费的支出是可能的。目前，我国银行的个人存款已达3。5万亿元，只要政策引导得好，完全有可能将个人的消费资金引导到住房消费上来，形成新的消费热点和经济增长点。
这份报告在当时引起了较大反响，基本上得到方方面面的认可。与此同时，人民日报记者朱剑虹、经济日报记者谢然浩、中国房地产报记者龚后雨也就发展住宅建设等问题发表了大量报道，将住宅建设培育为新的经济增长点开始引起社会各方面的广泛关注。
正文 1996，高层研讨 沪上实践（5）
2010…4…14 16：07：46 本章字数：1127
当北京的决策层正在酝酿出台住宅建设新策，刺激住宅消费之时，上海市长宁区已“领跑”于市场前沿，率先开始了实践。
长宁区在对房地产市场的状况进行分析时发现，公房出售后再进入市场严重制约了房地产市场的活跃度。由于受五年后方能上市的限制，使这一块规模庞大的存量房产缺乏流动，即限制了房地产二级市场的繁荣，同时也抑制了一级市场上有效需求的形成。1996年初，长宁区组织力量对已售公房50000户中的10％，即5000户居民进行问卷调查。结果表明，有多余房屋可以出售的22户，仅占0。53；愿意将现有房屋调小和通过利用地段及差价换房获利的75户，占1。8％；希望通过出售现住房获得的资金再添一些钱去购买新房，扩大居住面积，改善居住条件的共1385户，占33。32％；暂不考虑将现房上市的2674户，占64。34％。
通过调查，了解到两方面的信息：一是大多数人将已购公房上市出售的目的不是为了获利，而是改善自身的居住条件；二是有三分之一的居民有利用现住房为基本条件去改善住房条件的强烈愿望。调查的结果使大家恍然大悟：开拓房市只把眼睛盯在无房户上是个误区。相对而言，无房户还是少数啊！他们得出结论：因势利导，调整政策，开启大门，允许已购公房提前上市，把需要改善居住条件的有房住户引入房市，充分调动居民买房的潜在能力，拓展住房有效需求，使住房市场向百姓靠拢，建立一个既能增强二级市场活力，又与一级市场直接挂钩的全新市场空间。
经过慎重研究，长宁区政府提出了以差价购房为突破口，推动房地产市场联动的试点意见。鼓励居民将现有住房上市出售，通过支付差价，以小换大，以近换远，以差换好，以旧换新。试点方案经上海市政府批准后，试点工作很快在长宁区展开。
第一批参加试点的20户居民中，有17户卖了旧房马上购入新房。大多是以旧换新，以小换大，以差换好，以近换远。平均每户增加面积40平方米，投入差价13。6万元（最少的3万，最多的27万）。这17户多是中等收入以上的工薪家庭。按照上海居民家庭年收入2。52万元计，在差价购房中平均每户增加支付的房价是家庭年均收入的5。39倍，一般家庭能够支付。
首批试点的成功使长宁区找到了广大居民购房意愿和购房能力的结合点。1996年7月28日，当房产作为商品在普通市民思维中刚刚萌芽，长宁区为了将试点工作尽快拓宽，率先挂牌成立了上海乃至全国的第一家区域房地产交易中心，此举在当时社会引发了强烈震动。半个月后，长宁房地产交易中心在上海市率先进行已售公房试点上市，并成功举办了大型房地产交易展示会，为上海其他区县房地产二、三级市场的发展提供了经验。
正文 1996，高层研讨 沪上实践（6）
2010…4…14 16：07：52 本章字数：1131
此后，长宁区改革的步伐迈得更大，在激活房地产市场，规范房地产市场秩序，促进房地产市场朝着良性发展轨道前进方面大胆试验，成为上海区域房地产市场的“标杆”，在我国房地产市场发展史上产生了重要影响。
很快，长宁区房地产交易中心设立了房屋收购公司，并发动进驻交易中心的房地产开发公司开展旧房收购业务。仅仅三个月，收购公司就以协议收购旧房130套，7000平方米。居民从收购公司获得售房款即可购买新房，加快了市场运作的效率。随之，长宁区又建立了置业服务公司，为购房者提供购房贷款抵押担保。一旦还贷发生问题，由置业公司在还清借款人全部欠款及相关费用后，行使抵押物处置权，并有权对欠款人的住房重新安置，既方便了居民买房，又解除了银行房贷的风险。开业后不久就办理担保业务30笔，担保金额达360万元，有效地促进了居民买房。半年不到，交易中心就受理已售公房上市登记600余套，正式办理差价购房261户，大大激发了居民换房、卖房、买房的积极性。利用差价购房，改善居住条件成了百姓的热门话题，长宁区房地产一、二级市场呈现出勃勃生机。
差价购房在长宁区被大家称之为1＋1＋1的经验。即居民利用现用已购公房上市出售变现一块，取出银行存款支付一块，向银行或公积金管理中心贷款一块，即可由买不起房变为买得起房。由此探出一条居民依托现有住房，通过市场差价购房，改善自身居住条件的有效途径，极大地拓展了住房的即期有效需求。
上海市房管局按照长宁区的调查推算，五年内上海市区将会有115万户居民需要改善住房，以每户增加建筑面积30平方米计，需要增加住房3450万平方米，以每平方米售价2500元计，将回笼资金843亿元。由此可见，一个巨大的住房市场有待开发。于是，上海市印发了《上海市职工所购公有住房提前上市出售的试行办法》，将长宁区的试点经验向全市推广。上海市的办法规定，已购公房上市必须符合两条原则：一是房屋出售后，不得造成新的住房困难；而是不得在享受单位分房和优惠售房。同时还规定，出售公房按收入全额的5％综合征收营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、个人所得税。政府鼓励卖旧房买新房，卖房时按收入的5％缴纳保证金，六个月内若新购住房则可办理退税手续，交易契税按新购房价高于售房收入的部分计算。
办法实施后，上海的房地产市场很快呈现出换购住房的热潮，带动了整个市场的活跃。同时为国家即将出台的房改新政提供了宝贵的经验。
追忆我国住宅建设商品化演变轨迹，有一个人不得不说。他，多年来一直活跃在人们的视线中，现在依然为房地产行业而奔波行走着，他的言论和观点甚至影响着中国房地产发展的历史进程。
正文 1996，高层研讨 沪上实践（7）
2010…4…14 16：07：54 本章字数：1151
他就是顾云昌，现任中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任，一个学者型的房地产研究专家。顾云昌从1979年调入建设部住宅局的第一天起，就开始了对住宅商品化的研究。后来他在建设部政策研究中心工作时，又从理论角度潜心研究土地有偿使用等问题。1988年，44岁的顾云昌出任中国房地产业协会副会长兼秘书长。九十年代末，顾云昌参与了2000年国家小康住宅科技项目论证工作，任产业政策组组长。他主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，并两次获得国家科技进步一等奖。2006年顾云昌进入中国住宅房地产研究会工作。三十年来，他曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一，对我国房地产市场的发展有着深入的理解和权威的判断。
谈起他参与的四次全国房改的经历，谈起他对中国房地产业发展的认识，可以说顾云昌对中国房地产业洞察秋毫。而他也把自己定位为“房地产信息的传播者，房地产研究的先行者，房地产发展的见证人和推动者。”
“1986年进行房改政策制订和研究的时候，我就提出住宅产品自由化的概念，那时曾遭到很多人的反对。”顾云昌回忆当时开会研究房改时的情景，依然感慨万千。当时顾云昌提出的观点引起了很大争议，因为在八十年代提自由化概念完全游离于计划经济的范畴。
1986年是我国第二次住房制度改革启动，为此国务院专门成立了全国房改领导小组。当时顾云昌是建设部城镇住宅研究所的所长，直接参与了此次全国房改的理论研讨和文件起草。“不同城市进行房改的方式也有所不同，为了慎重起见，要先选定几个试点城市。当时建设部选择的试点城市是烟台、唐山、蚌埠。”根据1986年在烟台召开的房改会议形成的房改思路，第一次房改主要是以“提高租金”和“进行补贴”为主。在这次会议上，顾云昌提出了以“住房自由化”为主体的出售公房的房改思路，但并没有被采纳。
事实上，在二十世纪八十年代时期房地产研究在我国还是空白，“中国房地产业的概念是我们在1984年的佛山会议上提出来的。”随着我国1985年房地产制度改革的启动，顾云昌亲自筹备组建了为政府决策提供参考依据的学术机构中国住宅问题研究会。“我们的研究就从住宅是不是商品和土地能否有偿使用开始。”今天来看这两个问题，答案显然已经无容置疑，但在当时我国经济体制下，这些研究非常超前，是卓有远见的。
1996年中央提出把住宅产业作为国民经济的一个新的增长点，这个观点为1998年我国第四次房改奠定了基础。在此期间，顾云昌又提出了一个全新的观点：通过政策引导激发老百姓个人买房的积极性，使房地产成为个人消费品。
正文 1996，高层研讨 沪上实践（8）
2010…4…14 16：07：56 本章字数：1010
在顾云昌提出这个观点之前，几乎没有人想到要用自己的钱买房。北京市规划委发布的数据显示，在1996年，北京市住宅竣工面积中单位自建和联建的占52％，商品住宅仅占48％，即使是这“48％的商品房”，基本上也是单位团购。顾云昌这个观点的提出，无疑给当时平静的房地产市场扔下了一块石头。
就在顾云昌提出这个观点一年后，第四次全国住房改革开始进入了筹备和研讨阶段，商讨货币分房的可行性。当时参与最终文件起草工作的只有三个人，一个是时任国务院房改办副主任刘铁民，另一个是时任建设部住宅与房地产业司副司长谢家瑾，还有一人就是时任建设部政策研究中心副主任的顾云昌。在此期间，顾云昌提出通过一些政策的引导和支持使房地产成为个人消费品的观点，“就是把老百姓个人买房的积极性调动起来。”
“地改和房改是中国房地�
