我们房地产这些年-第14章
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“地改和房改是中国房地产市场的两个发动机，带动了整个房地产市场起飞。”城市规划专业出身的顾云昌如此评价中国的房改进程。
1996年是中国真正意义上的房地产的起步之年，而率先起步的是广州和深圳。由于改革开放和市场化的程度不同，形成了三种很有趣的房地产格局。南方，市场主导型，尤其是广东甚至全部市场化。北方，公费购买主导型。上海则是内销、外销兼容。广东人最早开始对房地产进行个性化开发，产品打造以消费者为本，体现出明确的规划意识、设计意识、户型意识以及目标市场定位。然后，他们又把香港的营销代理、物业管理、小区管理，全部移植过来。这一切的前提就是，这里有市场气氛，有个性化需求，消费者成为上帝。
市场主导型体制，说白了就是一切由市场决定，开发商根据消费者的需求制定产品，开发商自主定价，政府放弃行政干预。1996年开工建设的深圳益田花园就是市场主导型体制下的“代表作”。如果说几年前万科的第一个作品天景花园代表着市场力量第一次介入房地产开发，解决的是“有无”问题，那么，深圳益田花园，则代表着房地产开发户型面积的桎梏的解禁，解决的是“大小”问题。1996年之前，我国所有房屋的建设的面积大小、户型配比，统统由政府部门按照以前为国家干部开发福利房所参照的数据来定义，不容许有丝毫的变动。1996年，益田花园第一个冲破桎梏，房型大小和面积全部由开发商参照市场来决定，户型甚至达到180平方米、200多平方米。中国大陆地区房地产市场的供应与需求，第一次达到了信息的对称和尊重。
正文 1996，高层研讨 沪上实践（9）
2010…4…14 16：07：58 本章字数：1131
深圳益田花园还有一大贡献，那就是该项目首创欧陆风格，不久欧陆风便席卷全国。
上世纪九十年代初的时候，我们发现参与房地产开发最多的是金融产业，那个时候银行和有金融背景的企业纷纷进入房地产行业。但随着银根紧缩金融行业开始淡出房地产市场，一批靠盖房子起家的包工头开始进入这个行业。他们的一个突出特征就是根据市场需求开发产品。广东尤其如此，合生创展、碧桂园、雅居乐等一大批企业在1992年左右就已经进入了房地产行业，但是一轮泡沫之后，他们开始改变思维了。这个时候中国房地产进入一个成熟的快速发展阶段。为什么这样说，因为这个时候大家考虑的是怎样建房子和怎样卖房子，考虑的是需求，并不择手段地寻找寻求与刺激需求，从规划设计上、从销售手法上、从产品包装上。
这里我们不能不再次说起朱孟依和他的合生创展。
1990年突然跑去香港发展的朱孟依，1992年与人共同创办了合生创展集团有限公司后，又回到了广州，而且是深深地扎入土地之中。从1993年开始，他陆续开发了华景新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、帝景苑等高尚社区。其中华景新城成为当时国内首个百万平米的超级大盘。他充分利用合生一流品牌取悦消费者，取得布局华南的良好开局。事实证明，朱孟依三年前买下的那些偏僻、价廉的地块，数年后变成了城市扩张的中心区域，如广州的天河东圃、番禺等。
熟知合生创展发展历史的人都知道，“惠人达己，守正出奇”是合生创展一贯秉承的企业哲学。朱孟依认为，只有给别人带来好处才能实现自己的价值。而企业价值的体现，就是为合作伙伴、为消费者、为社会带来好处。
合生创展的创业目标是成为优质生活模式集成提供商，并且远远走在别人前面。从最早一拨“东进北伐”，到首个提出结束毛坯房的历史、开创全精装时代，合生创展的一举一动、一言一行都成为行业发展的风向标。在产品上，合生将“以人为本”和“生态”的理念贯穿至规划、建筑、景观等方面，针对不同消费者的需求，进行生活模式和产品开发，打造全新的优质产品五大价值，包括建筑美学价值、居住体验价值、精品装修价值、人性化智能价值、生态化居住空间。
在社区建设上，将打造“立体生态社区”，为业主营造自然生态空间，建设社区环保协会，促进社区生态建设，实现人与自然景观和谐共生。
在服务上，基于主流精英人群的需求，将打造“价值生长服务超越计划”，为消费者度身定做出最贴心的个性化服务模式，包括购房入住增值服务、商务投资增值服务、生态社区增值服务、和谐生活增值服务和文化教育增值服务，并将在每一个社区内设立尊贵服务中心，随时随地为消费者提供超越期待的服务。
正文 1996，高层研讨 沪上实践（10）
2010…4…14 16：08：04 本章字数：16
正文 1997，房改新政 启动在即（1）
2010…4…14 16：08：11 本章字数：687
1997，房改新政 启动在即
经济这个词的真正含义
多少年了多少年
一直被埋在深深的荒地
……
全靠他啊
第一个顶着漫天的暴风雪
挖出了这颗种子里的种子
并把它撒向
应该开花的所有领域
桂兴华《邓小平之歌》
1997年国内外的大事很多，但在中国人的眼里，当年只有两件大事：邓小平逝世和香港回归。
2月19日晚上，93岁的邓小平在北京301医院走到了生命的终点，这位世纪伟人永远地离开了他所深爱的祖国和人民。更多的中国人是在第二天的早上和全世界一起知道这一消息的，路透社这天发表评论说：“邓小平敢于撇开僵硬的计划经济体制而赞成自由市场力量，并让中国的大门向世界开放，他真正改变了中国。”中国的一位哲学教授说：“毛泽东逝世时，我们根本不知道前面的路在哪里；邓小平逝世时，我们已经知道了该向哪里走，问题只是怎么走。”
7月1日零时，中华人民共和国国旗和香港特别行政区区旗同时在维多利亚海湾升起。那一刻，经历了百年沧桑的香港终于重回祖国怀抱；那一刻，电视机前无数中国人情不自禁地流下了泪水。可一连好几天的倾盆大雨，实乃香港自1840年有史以来从未有过的景象。大自然中气象的变换，本属正常。但是，一场豪雨被人们赋予了鲜明的政治内涵。中国人说，这是“洗雪百年耻辱”；西方媒体却说：这是“苍天在哭泣”。
1997年，在中国历史上可以说是一个悲喜交加的年份。
正文 1997，房改新政 启动在即（2）
2010…4…14 16：08：13 本章字数：1034
香港的新纪元才刚刚开始，弥漫在维多利亚海湾空气中的喜庆余温尚未散尽，1997年10月，东南亚金融风暴便黑云压顶，席卷而来。
早在年初，以乔治·索罗斯为首的国际投机商对觊觎已久的东南亚金融市场发动攻击，开始抛售泰铢，买进美元。泰铢直线下跌。其目的很明确：搅乱东南亚金融市场，以图浑水摸鱼，很捞一把。而东南亚一些国家房地产、外汇储备、金融市场管理的混乱与失控，给投机者提供了千载难逢的机会。
索罗斯的如意算盘是：先从最不堪一击的泰国、马来西亚、印度尼西亚入手，进而搅乱亚洲“四小龙”之新加坡、韩国、中国台湾，最后攻击中国香港，以图造成他们无坚不摧的印象，击溃市场信心，引发“群羊”心理。索罗斯认为，只要击垮一个国家的金融市场，其他国家就不可避免地一个接一个倒下，这就是所谓的“多米诺骨牌效应”。
泰国，成了首当其冲的目标。5月，国际货币投机商开始大举沽售泰铢，兑美元汇率大幅下跌。泰国央行奋力反击。索罗斯步步紧逼。泰铢贬值一浪接一浪，泰铢兑换美元的汇率屡创新低。7月2日，泰国宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制，引发了一场遍及东南亚的金融风暴。当天，泰铢兑换美元的汇率重挫17％，外汇及其他金融市场一片混乱。8月5日，泰国央行决定关闭42家金融机构，至此，泰铢终于失守。
在索罗斯的强硬态势下，各国政府均感力不从心，已纷纷放下了捍卫行动，任由本国货币在市场中沉沉浮浮。另一方面，国际货币投资商更是有恃无恐，在东南亚金融市场上呼风唤雨，横行一时。
菲律宾比索、印度尼西亚盾、马来西亚林吉特相继成为国际炒家的攻击对象。8月，马来西亚放弃保卫林吉特的努力。一向有“避难货币”之称的新加坡元也受到冲击。印尼虽是受“传染”最晚的国家，但受到的冲击最为严重。东南亚各国经济状况不断恶化。后来连东亚的韩国也未能幸免。
国际“金融大鳄”自然不会放过国际金融中心香港，狼终于来了。
其实，两个月前投机商就曾几次试探性地对港币进行了冲击。8月14日和15日，一些投资基金进入香港汇市，他们利用金融期货手段，用三个月或六个月的港元期货和约买入港元，然后迅速抛空，致使港元对美元汇率一度大幅下降。香港当局迅速反击，通过抽紧银根、扯高同业拆息迎击投机者。8月20日就使港市恢复平静，投机商无功而返。然而，人们心里明白，这批炒家并不会就此罢休，双方的血腥搏斗终不可避免。
正文 1997，房改新政 启动在即（3）
2010…4…14 16：08：15 本章字数：1124
果然，“金融大鳄”们再次如期而至，对香港股市发起更大的攻击。
10月下旬，国际炒家移师国际金融中心香港，矛头直指香港联系汇率制。此时，台湾当局突然弃守新台币汇率，一天贬值3。46％，加大了对港币和香港股市的压力。10月21日，香港恒生指数下跌765。33点，22日下跌1200点，23日继续下跌1211。47点，28日，更是大跌1621。80点，跌破9000点大关。
在这关键时刻，香港特区政府力挽狂澜，在中央政府的坚定支持下，迅速采取了一系列果断措施，成功地阻击了“金融大鳄”贪婪的侵袭。
但是，后果依然触目惊心。这场风暴立即引爆了泡沫经济这一存留香港多年的痼疾。一涨再涨的香港房地产价格开始大幅下跌，使得绝大多数人所购房产的市值甚至不抵银行的贷款债务，资不抵债，每位业主平均损失267万港元。香港约有20万中产阶级一夜之间由百万“富翁”变成了百万“负翁”，成为“负资产”一族。就像做了一场发财梦，梦醒后财富化水而去，香港经济命脉严重受损。
香港楼市和股市泡沫双双破灭所带出的一系列连锁反应，使香港经济遭受重创，并背上沉重包袱，此后陷入长达56个月的经济大萧条。
直到今天，每每回眸那段日子，人们仍心有余悸。亚洲金融危机虽然没有直接冲击到国内，但对我国经济的影响也显而易见：深、沪股市持续下跌，由“牛”转“熊”；中国对美国、欧洲的出口出现下滑；有效消费不足，产品大量积压。
亚洲金融危机爆发不久，我国就宣布实行宏观政策重大转向，其中包括开始实施积极的财政政策。在扩大内需过程中，迫切需要一个活跃的房地产市场。而当时的中国房地产市场还处于起步阶段，对中国内需的带动作用还处于促进和形成阶段。
掌控中国经济大局的朱镕基高瞻远瞩，盯上了住宅建设，他认为必须尽快启动住宅消费，用它来拉动中国经济。在他的指示下，建设部等国家有关部委组
