我们房地产这些年-第15章

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掌控中国经济大局的朱镕基高瞻远瞩，盯上了住宅建设，他认为必须尽快启动住宅消费，用它来拉动中国经济。在他的指示下，建设部等国家有关部委组织力量，加班加点研究取消福利实物分房制度，全力以赴加快住房制度改革的步伐。
这年8月，青岛市委书记俞正声调任建设部党组书记，准备接任因年龄到线的部长侯捷。俞正声上任没几天，就被朱镕基叫去谈话。回来后，俞正声马上作了传达：朱副总理说，建设部的工作涵盖面广，包括规划、设计、工程施工、市政建设和城市公用事业等，在任一届，不可能把所有的事情都做好。当前，最主要的工作是想办法把住宅建设促上去，中国的经济发展需要住宅建设的拉动，需要住房消费的启动。怎么样把居民的住房消费积极性调动起来，希望能组织有关部委尽快提出可行意见。
1997年10月，第四次房改进入筹备和研讨阶段。

正文　1997，房改新政　启动在即（4）
2010…4…14　16：08：17　本章字数：1048

紧接着，俞正声召集了国家计委、国家体改委、财政部、人民银行、税务总局等有关部门的分管负责人会议，传达了朱镕基副总理的意见。经商议决定从各部委抽调得力人员，集中进行政策研究，尽快形成向国务院的汇报材料。很快，成立了一个近40人的工作班子，在俞正声的直接指挥下，分八个小组对列出的专题（包括停止福利分房、推进住房分配货币化、开放住房二级市场、住房政策与房价控制、经济适用住房、消化空置房政策措施、住宅建设对经济的拉动）分组进行研究和测算。
那些天，政策研究班子几乎天天开会，先由每个组汇报前一天的研究成果，然后大家提出意见并对有关问题展开激烈的讨论，再分组进行修改。俞正声也是随时了解工作落实情况，只要不外出开会，他每天一上班就把研究团队的负责人叫到办公室，询问各项主要工作的研究进展。其间，在研究工作有了阶段性成果的时候，俞正声多次亲自召开全体研究人员参加的会议，他会就涉及的具体政策问题一个接一个追问，并点名让具体承担研究的人员作出解释和说明。
在匆忙、紧张的气氛中，深化房改政策的研究步步深入，分专题的研究报告出来后，政策研究班子来到避暑胜地北戴河召开讨论会，进行总体材料合成。与会人员当时并没有什么特殊的感觉，但是这个小型研讨会在后来被认为是一座里程碑，因为把中国房地产业列为国家支柱产业就是在这个会上提出来的。此后，所有享受过福利分房的国家干部和工人，在单位的大小报告会上都会听到告别福利分房和分房“末班车”这句话。2003年，国务院18号文件中终于写进了“房地产业是支柱产业”这句话。
从四年多的经济情势可知，朱镕基控制经济大局的能力相当出色，其结果也值得自豪。尽管如此，朱镕基还是在相当大胆程度上流露出他的不能轻松的心情。目前他最为操心的一件事，就是如何把住宅建设作为新的经济增长点。
1997年11月，朱镕基为京九通车剪彩，顺便来到深圳进行企业调研，听取企业汇报。他特别叮嘱深圳市委负责同志，多找几家房地产企业。
于是，深圳市委安排了3家房地产企业，3家出口型企业。
下午3点，王石和深圳五家企业老总来到麒麟山庄。
在这次汇报中，王石说了他对房地产的看法：“如何刺激明年的内需消费，经济理论界认为钢铁、汽车都不行，只有住宅，提出了‘把住宅当作刺激内需的支柱产业来发展’。我认为，两三年内，住宅行业成不了支柱产业，理由有四……”
朱镕基沉吟。

正文　1997，房改新政　启动在即（5）
2010…4…14　16：08：19　本章字数：733

王石继续发挥：“万科就是奉公守法的发展商。1992年底，房地产正火热，我提出‘超过25％的利润不做’，其意是赚取公平利润。1993年上半年建材价格翻番，万科面临经营困境，6月份的宏观调控，三大建材价格迅速降了下来，万科出现转机。1993至1997年，万科的住宅开发规模以平均70％　的速度上升。对于宏观调控，万科100％举手赞成。至今为止，我还没听到第二位企业家说‘赞成宏观调控’。”
朱镕基点头：“绝无仅有！”
这句话让王石荡气回肠。
王石大胆地问：“不知道朱总理怎么看住宅市场？”
片刻沉默，总理反问：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“消费信贷放开，还不行？”
感觉到总理如此认真，王石字斟句酌：“两年内不行。”
“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”朱镕基斩钉截铁。
“既然总理说行，就一定能行。”
全场笑声一片。
“哎，你是房地产专家呀。我聘请你为我的房地产顾问。不过，是没有工资的顾问哦。”
王石当场脸涨得通红，一点没有思想准备，说话有点结巴：“您不……给我发……工资，我也感到非常荣幸！”
聘请房地产顾问的事，王石本以为不过是总理说说而已。不曾想，两个月后，建设部、国家体改委、土地总局、房改办等国务院有关部门来人，约他去北京参加有关内部小范围研讨会，会上讨论的就是如何把住宅建设促上去，拉动内需的问题。

正文　1997，房改新政　启动在即（6）
2010…4…14　16：08：22　本章字数：1053

12月15日下午3点，朱镕基亲自在北京召开会议，专门听取《关于大力发展住宅建设的若干意见》的汇报。国务院副秘书长何椿霖、张左己，以及建设部党组书记俞正声、部长侯捷，国家计委副主任陈同海、张国宝，国家体改委副主任刘志峰，财政部副部长高强，中国人民银行副行长尚福林，建设银行行长周小川等，他们作为参加政策研究的单位负责人参加了这次会议。
前一天晚上，朱镕基已经看过汇报材料。俞正声对汇报稿中的要点作了一些说明和强调，各部委负责人相继发言表示基本支持。
从来不爱拖泥带水的朱镕基，没有再给时间让大家讨论，他一开口就开宗明义，直奔主题。这是朱镕基的一次不公开的内部讲话，却对中国房地产业具有里程碑般的意义。我们今天听来，还无不感受到他当年执政的务实和掌控大局的过人能力。
朱镕基说：
香港有人说，中国明年会遇到困难，对我讲的人民币不会贬值不相信，因为你没有措施。现在看，不是没有危险，明年经济会有困难，再就业有压力，出口压力会增大，会出不去，确实要考虑有硬措施来应对。
速度降低是肯定的，三季度已经降了。我们极不愿意看到明年经济增长速度低于8％。会影响国家信心，也对付不了经济学家，他们拼命谈投入不足。往哪儿投？还搞重复建设？新的经济增长点往哪儿培养？看不准！看得准的一是住房建设，说实话不是看得很准。二是信息产业。现在我想明年要加大一点投入，就怕投了收不回。压一宝，往住房建设上投，加大住宅建设。侯捷、俞正声，你们要回答我建了房子会不会卖不掉。不压这个宝，明年会出麻烦。
房改思路怎么办？提租加补贴，鼓励大家买房。我看卖公房的思路不一定走得通，不一定有好处。任何时候总有一部分中低收入家庭要住公房，卖公房对加大投入带动住宅建设没有作用，这不是一条路。我赞成这条思路，提租逼他买房。提多少，不是按工资多少来算，而是与买房价格相比较，与回收年限差不多来计算，与其付租金，不如买房。房租提了给补贴，可以提工资，但不放在工资中发放，在工资外另外拿一块加上去。
给机关盖住宅的钱就不要给了，节省的钱用于补房贴，不出一点血不行，以基本建设的方式建设住宅没有效益。这个钱财政投入并不多，真正拿钱的是银行，但是肯定可以收回，分期付款每月扣回，我不担心这个风险。去年和今年用于住宅建设资金是3000亿元，面积3万平方米。我愿意明年银行投1000亿元进去，可带动一点国民经济发展。投入的钱十年可以收回。

正文　1997，房改新政　启动在即（7）
2010…4…14　16：08：24　本章字数：1124

如果决策正确，明年的经济速度就掉不下来。然后，配套的政策要跟上。比如如果没有二级市场，房子买了，卖不掉，或者维修不能解决，谁也不愿买房子。因此，要搞物业管理，这些配套的政策都要考虑。另外，为了使建好的房子能买出去，造价不能太高。税不要免，要按市场规律走。一开始价格定的太低，政府受不了。还是以市场价值，按价格规律走。一切摊派费用都要取消，明年砍费要有新气象。所有费都由税务部门收，实现收支两条线，减费不减税。关于贷款，明年也不要限制在100亿元，只要贷出去保险。包括上海长宁区成立的置业公司给贷款担保，不能按时还款就帮你搬到小房子里，把原来的房子卖了还银行贷款。这个办法好，就是要搞这个。
总之，要把建成的房子卖出去，钱才能收得回来。当然，还有很多政策要一一论证，从长计议。但整体的思路是这样的：明年7月1日开始，再也不搞福利分房。取消基建费，都纳入到增加的工资、增加的住房补贴中。让大家贷款分期付款买房子，展开大规模的住宅建设，带动国民经济的发展。因此，财政支出要作大规模调整。我想，老百姓是赞成的。
这项工作我指定俞正声负责。具体由计委、建设部牵头。计委是宏观，建设部主抓具体工作，其他在座的部门都参加。对俞正声他们今天提出的政策要一条一条研究，不动税减费。我希望能快一点，春节前要拿出方案，要在1月28日前。如果能够在李鹏总理的政府工作报告中讲最好。
这件事非常重要。绝不能到春节才听汇报，在研究的过程中我都要过问。计委和建设部要固定专人，组织专门的写作班子。1月28日之前给我一个答案。要有数字出来，建设规模多大，银行贷款多少。财政、计委要有熟悉情况的人参加。
听了朱镕基的讲话，到会人员非常震动，非常振奋，倍感责任重大。大家意识到：这次住房制度改革政策的制定不仅是房改本身的问题，更是关系中国经济增长和抵御亚洲金融风波的大事情。必须把每一步工作做好做扎实。
按照朱镕基给出的时间表，任务十分紧迫。在俞正声的直接带领下，房改政策研究小组每一位成员，都一心扑在实施方案的制定和各项政策的研究上，可谓是夜以继日。
在政策研究中，大家对“住宅建设要成为新的经济增长点，关键是消费热点的形成”认识是一致的，但对1996年启动的住房消费却没有达到预期的现状感到不解。一方面大量住房困难户亟待增加住房面积，改善居住条件；另一方面房地产市场却有大量空置商品住宅。有效需求的不足既制约着房地产市场的发育，又抑制了广大群众改善居住条件迫切愿望的实现。经过深入分析，大家终于达成共识：拓展市场已成为启动住房消费，促进房地产业持续发展的关键所在。

正文　1997，房改新政　启动在即（8）
2010…4…14　16：08：26　本章字数：1088

职工将购买的公房