富爸爸穷爸爸系列丛书10册全集-第151章

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20％现金的话，那么，我们所能购买的房子总价大约在100　000美元左右。我们很幸运，在一个地方找到了这个价位的、供单户家庭居住的房子。更让我们感到高兴的是，这个地区周围有很多学校，环境也不错，而且，附近还驻扎着一个军队，这样，我们就不愁找不到长期而稳定的房客了。与此形成鲜明对比的是，我不喜欢那种工作室，如果那样的话我就不得不经常更换房客。我喜欢双赢的结局，也就是说，对房客而言，他们能够以合理的价格租到一套舒适的房子，附近又有学校。考虑到这些有利因素，房客应该会长期租住我们的房子。对我们来说也应该感到满意，因为我们能按时收到房租，会有持续的现金收入，而且，15年以后我们就能还清贷款，那个时候就会有更多的收入。我们找到了一套2室2卫的房子，完全符合我们的要求。　　
　　在开始找房子之前，我就已经进行了周密的计算。我请求贷方写了一封信，阐明我们能够承受多少预付金，以及银行愿意贷多少钱给我们。此外，我们的信誉相当好，这样，我们的房地产代理人就会如实地告诉卖主，如果把房子卖给我们，绝不会遇到什么麻烦。在此之前，我们先就购买价格与代理人进行了一番讨论，制定了一个最高价和最低价，这样，代理就可以在这个价格范围之内全权做主了。也就是说，在正式谈判之前，一切都已经决定了。我是和丈夫一起做这些事情的；由于他有稳定的收入来源，贷方希望他参与进来。　　
　　由于我们需要贷款82　000美元，我请求银行按照贷款15年、利率7。25％（这是在2002年初春）的标准，计算一下我们应该支付的月供是多少。结果，我们的月供是755。85美元。我们又问房地产代理人，他能以多少房租把这套房子租出去，他的答案是，以现在的行情来看，月租800美元，一年以后可能会增加30~35美元。但是，在进行计算的时候，我忘记了还要支付给代理人7％的租房手续费。我不但遗漏了这笔费用，还忘了计算税费和保险费。下面就是我在纠正自己的错误之前为购买这套房子所做的明细：　　
　　投资于房地产所需要支付的现金　　
　　预付现金：22　930美元　　
　　由我们支付的房地产买卖手续费：2　676美元　　
　　由我们承担的修理费用/翻新费用：0美元　　
　　　25　606美元　　
　　每月现金状况分析　　
　　房租收入：800美元　　
　　每月支出情况：　　
　　—管理费用：56美元　　
　　—月供（贷款15年，利息7。25％）：755。85美元　　
　　　811。85美元　　
　　　每月净现金流动额：…11。25美元　　
　　就在我们欢天喜地地打算买房子的时候，我们发现了这个问题。不但每月出现赤字，其他的一些费用也没有计算在内，如税费、保险费和租房手续费。这样一来，这套房子的投资就亏了。


第二部分别具一格的教育（6）

　　现在，我明白问题出在哪里了。我原计划用我们现有的一套房子（我们拥有完全的产权）的收益来支付新购买的房子的财产税和保险，以及日后的任何维修费用。但是，这样的计算方式太模糊了！12年前，出于投资目的，我们在南加利福尼亚州买了一套供单户家庭使用的房子，价格是101　000美元。几个星期以前，这套房子的估价是156　000美元。当年，我们用于这套房子的花消是2　100美元，净房租是963美元。我以为这笔收入足以支付新房子的各种账单，但是，我错了。　　
　　获得了更多的数据之后，我发现，如果我们贷款30年（我太急于完全拥有这套房子的产权了，因此，最初决定只贷款15年），这套房子就能赢利。那样的话，每个月需要偿还的贷款额将从现在的755美元降低到500美元，我们就会有足够的资金来支付税费和保险费用（财产税大约每年1　298美元，房主保险是309美元，地震保险是252美元）。只要略有盈余，就能支付维修费，并作为储备金。下面就是我修改之后的购房明细，最右边的那一栏里是房租上涨之后的数字，从2003年5月开始生效。　　
　　每月现金状况分析　　
　　房租收入：800美元850美元　　
　　每月支出情况：　　
　　—财产税：108。17美元　　
　　—保险金额：25。75美元　　
　　—地震保险：21美元　　
　　—维修费用：0美元　　
　　—储备金：45美元　　
　　—管理费用（房租的7％）：56美元9。50美元　　
　　—月供（贷款30年，利息6。5％）：520美元　　
　　775。92美元779。42美元　　
　　每月净现金流动额：24。08美元70。58美元　　
　　投资回报率（现在）　　
　　每年现金流动状况：　　
　　　（24美元×12）288美元　　
　　÷　　
　　现金投资金额：25　606美元　　
　　投资回报率：1。1％　　　
　　投资回报率（将来）　　
　　每年现金流动状况　　
　　（70。58美元×12）：846。96美元　　
　　÷　　
　　现金投资金额：25　606美元　　
　　投资回报率：3。3％　　
　　尽管我刚开始计算的时候犯了错误，但是，我还是为这盏迟来的“灯泡”终于亮了而感到激动不已。我亲自做成了一笔生意，在这一过程中还犯了一些错误，这段经历是什么也代替不了的。更值得高兴的是，我自己知道错在哪里，知道应该怎么纠正。起初我只是打算，在距我们以前那处房产不远的地方，再买一处房产，这样不会上当受骗，15年之内还清贷款。读完“富爸爸”丛书，我改变了主意，进一步修正了我最初的明细，也就是说，由原来的亏损变为盈利，现金回报率也提高了。在不久的将来，我还打算再次筹集资金，作为预付款，购买一处新的房产。　　
　　我打算以这种方式购买更多的房产。我计划的第一步是，拥有10处房产。在15~18年之后，从出租房产中获得的收益，将使我们的退休收入大大增加。　　
　　齐心协力的结果　　
　　第一次做这样的事情，的确要耗费大量的时间和精力，甚至令人感到望而生畏。因此，在这个阶段，向他人请教显得尤为重要，如一些资深顾问或者志同道合的朋友等。我很幸运，因为我意识到了这一点的重要性，并且有幸成为“富爸爸”培训项目的成员之一。　　
　　在现实生活中进行房地产投资的时候，如果遇到了细节问题、种种障碍和问题，能够向那些有经验的人进行咨询，就能够减少许多麻烦。我经常问的问题包括，“如果换了是你，你会怎么做？”“你当时遇到这种情况的时候，是怎么处理的？”“我应该知道些什么信息？”“你以前犯过什么错误？”“我怎么才能避开这个障碍？”　　
　　我的投资团队包括：　　
　　一位出色的、著述颇丰的律师。他现在正在着手制定一个新的房地产投资计划，因为我们居住的房子属于社区财产。我们的律师还在将我们的房产转化为有限责任公司。　　
　　一些私人银行。他们为我们提高了信用贷款的最高限额，并为我们提供了私人银行的服务。　　
　　房地产界的业内人士。这些人分布在好几个州，而且数量还在不断增加（代理人和经纪人）。　　
　　　　　
　　一个会计和一些经验丰富的、来自我们购买房产的那个州的州立特许税委员会和税章审查委员会的人。


第二部分别具一格的教育（7）

　　一些顾问。这些日子里，当我听到“事实上，我的看法正好与你相反”这样的回答的时候，我已经不再像以前那样感到恐惧和畏缩。我不断地从这样的交流中汲取经验。我的顾问对我很满意，因为我在与他们进行面谈之前，总是预先做好精心的准备工作。　　
　　不久之后，对于如何处理丈夫的再投资①和他前一份工作中得到的一次性退休金，怎么才能最大限度地让这笔钱升值，我和丈夫就作出了决定。我们决定多看书、多听录音带，然后，克服自己的恐惧心理，就这笔钱进行投资。我们的策略包括，寻找一些见多识广的人，向他们进行详细的咨询。在我们与投资方面相关的学习结束之前，我们打算把这笔钱存起来，不急于投资使之升值。　　
　　我发现，在投资的过程中，最困难的地方就是，从简单地想想而已到后来切实采取行动。与此同时，我也学到了不少关于贷款的知识，以及如何敲开银行的大门。只要你愿意为之努力，你就能找到无数的机会。　　
　　清崎的富爸爸说得对。我还学到了很多在学校里学不到的东西：在理财方面，没有人在乎你曾经获得的高学历，这是我学到的最珍贵的一课。对我而言，思维方式上从“这是我的学历证明”到“这是我的财务决算”的转变，改变了我的一生。现在，我运用从医学院获得的良好的学习技能，来学习、吸收大量的财务知识。　　
　　在我的女儿接受教育方面，我也迈出了大胆的一步。多年以来，我一直教导她们要好好学习，朝着常春藤盟校①的方向努力，因为，她们的父母就是坚定不移地沿着这样一条路走过来的。但是，现在我已经意识到，实现财务自由的道路远远不止这一条。我们告诉她们，赚钱的方法有很多，希望她们明白，自己的选择究竟是什么。她们可以选择一条更加轻松的道路，不必像我们那样吃苦受累，她们还可以学会让钱为她们工作。　　
　　现在，我们的两个女儿（其中一个已经上大学了）都有自己的投资账户。她们都知道什么是复利及复利的增长，因为我安排她们与财务顾问见过面。对女儿们来说，我们并不是定期给她们一些零用钱，相反，她们必须自己学会如何使用银行系统，明白自己的账户里有什么、没有什么。我们都在不断地学习。和我们一样，她们也是通过不断尝试、不断犯错误来学习的。　　
　　我们鼓励两个女儿现在就考虑购买房地产，从而为自己创造被动收入。随着年龄的增长，她们的财务知识也会与日俱增。　　
　　现在，我的母亲也加入了我们这个家庭投资计划。乐观地估计，她可以购买一套免地租的房子。我现在正在想办法，争取在时机成熟的时候把这一设想变成现实。　　
　　我还需要面对另外一个挑战，那就是，为了获得成功，我必须改变自己多年以来养成的某些习惯，这包括不再乱花钱，克服对数字的恐惧心理，学会理财；高效率地处理各种邮件和商业合同，不再让大量未拆封的邮件堆积在桌子上；在家里就把工作日程安排好，到办公室以后就开始处理工作，而不是找各种借口不遵守日程安排，等等。这是一个学习的过程，和其他任何事情一样。　　
　　我们能一一排除障碍　　
　　罗伯特·T·清崎在他的书中写到，人们总是会遇到各种障碍，这些障碍会影响他们的前进。我想现在你应该知道了，恐惧就是我遇到的最大的障碍之一。我经常感到各种各样的恐惧。我担心，如果我成功地赚了很多钱，有的人会排斥我；我害怕自己对家里的财政事务管得过多，从而打破自己婚姻关系中的平衡；当然，我还经常害怕自己表现得难以胜任、好像不会挣那么多钱的样子