富爸爸穷爸爸系列丛书10册全集-第250章
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投资控制原则8 控制协议的期限和条件
当投资高手进行内部投资时，他们能把握合约的条款和履行合约的条件。例如：当我将我的几间小屋卖掉后再投资一栋小型公寓楼时，我依照税法的1031 条款进行交易，这使我可以通过再投资而延期纳税。在这次买卖中我可以不必付税，因为我控制了合约的条款和履行的条件。
投资控制原则9 控制信息渠道
作为内部投资者，投资高手能把握并控制信息来源。首先投资者必须对美国证券交易委员会（其他国家也有类似的监控组织）规定的对内部投资者的要求了如指掌。
投资控制原则10 控制财富回馈、慈善事业及财富再分配
投资高手意识到，在财富问题上要履行社会责任，就要让钱回到社会去。捐赠慈善事业是一个好办法。在资本主义社会中，财富的再分配还可以通过提供就业机会和扩大经济规模来实现。
第38章：投资分析
富爸爸说：“数字会告诉我们事实真相，如果你能学着看懂财务报表，你就会知道任何一家公司或一项投资将会发生什么事情。”富爸爸教给我他是如何用财务比率去经营他的业务的。无论是投资一家公司的股票还是购买不动产，我总是要分析财务报表。通过分析财务报表和计算财务比率，我可以判断出企业怎样赢利或企业怎样平衡其收支。
对于不动产投资，我可以根据我应该支付的定金估算出现金回报率。
但追根究底还是要回到财务知识上。这章将介绍每位智谋型投资者在为财务计划选择投资项目时的一些重要的思维过程：
．企业的财务比率
．不动产的财务比率
．自然资源
．是好的负债还是坏的负债？
．储蓄不是投资
企业的财务比率
毛利率＝（销售总额已销售商品成本）／销售总额
毛利率是毛利除以销售总额，即除去已销售商品成本外的利润比值。销售总额减去已销售商品的成本就是毛利。我记得富爸爸说：“没有毛收入，就没有纯收入。”
毛利率应该达到多少，取决于企业的组织状况和它所支付的其他开销。计算出毛利率之后，富爸爸的便利店还必须支付房租、雇员的工资、设施费用、赋税和获得政府许可证的费用、一些商品的损失费和一长串的其他费用，再加上足以保证富爸爸的原始投资获得好的回报的部分。
对于利用互联网进行电子商务的网络公司来说，这些额外费用通常比较低，所以他们能够以较低的毛利率经营并赢利。
实际上毛利率越高越好。
净经营利润率＝息税前利润 / 销售总额
净经营利润率是指在纳税和发生各项费用之前的净经营赢利率。EBIT 是指息税前利润（Earnings Before Interest and Taxes ） ，即销售总额减去企业所有目前花费，但不包括资本成本（利息、税、股息）。
EBIT 与销售总额的比称作净经营总利润率，净经营利润率高的企业的实力比净经营利润率低的企业的实力明显要强得多。净经营利润率越高越好。
营业杠杆=实际贡献 / 固定成本
实际贡献是指毛利（销售额减去已售商品成本）减去变动成本（随销售额变动而变动的成本），固定成本包括不随销售额变动而变动的销售成本、一般成本和管理费用。例如，与固定雇员有关的劳动力成本以及与设备有关的大多数成本，都被认为是固定成本。
若一个企业的营业杠杆值为1 ，就表明企业仅获得支付这些固定经费的收入，同时也表明企业没有赢利。
营业杠杆值越高越好。
财务杠杆＝投入的资本总额（债务和股本）/ 股东的股本
投入的资本总额就是所有股东权益与生息债务的账面价值（除去应付转卖货物账款及应付未付的工资、费用和税款）之和。所以如果你有5 万美元债务和5 万美元业主股票，那么财务杠杆值就是2 。（即10 万除以5 万）
总杠杆＝营业杠杆x 财务杠杆
一个正在运行的公司的风险值就是营业杠杆与财务杠杆的乘积。总杠杆值显示出企业已知的变化将会给业主（股东）带来什么样的影响。如果你是企业主，而且是内行，那你至少应对公司的总杠杆有所了解。
如果你正在观察股市，总杠杆会帮助你决定你是否应投资。美国公司之所以经营良好，管理严谨，公开交易，是因为他们能保持总杠杆值在5 以下。
负债股权比率=负债总额 / 股东权益总额
负债股权比率是用来衡量公司外部融资额（债务）与内部融资额（股权）间的比例。绝大部分企业都尽量保持该比率在l ： 1 或1 ： 1 以下。总的来说，负债股权比率越低，公司财务结构越稳定。
速动比率＝速动资产 / 流动负债
流动比率＝流动资产 / 流动负债
速动比率与流动比率的意义，在于它们能显示出公司是否有足够的清偿资产来支付其来年的债务。如果一个公司没有足够的流动资产来支付流动负债，那么这通常就是企业将面临困境的一个信号。另一方面，流动比率与速动比率的值为2 ： l 是再合适不过了。
每股收益=净收入 / 股票平均股数
通常认为每股收益是最重要的比值。有了它你就能把公司的股权投资收益和其他项目投资收益作对比了。
这些比率揭示了什么
富爸爸教我必须考虑至少三年的数据。我们通过边际利润、边际贡献、杠杆比例和股份利润的发展方向和趋势，可以了解许多有关公司及其管理甚至其竞争对手的情况。
很多公司公布了的财务报告不包括这些比率和指标。一个智谋型的投资者就要学会计算这些比率（或雇用懂得这方面知识的人）。智谋型投资者精通比率术语，并能用它们估算投资，但这些数据不能孤立使用，某种意义上说它们是公司运行状态的指示灯。但使用时还须与对整个公司和行业的分析联系起来考虑。通过对比公司至少三年的数据和同一行业的其他公司的比率，你能够很快得知公司的相关实力。
如果一个公司最近三年的比率都很理想，并且赢利颇丰，那么可以说它是一个健全的公司。但如果你审视行业状况，发现公司主要产品已处在落后状态，取而代之的是竞争对手的新产品。此时，考虑到在股权上的潜在损失，投资于这个虽拥有很好运行机制和历史记录的公司也不会是一个很明智的投资选择。
虽然这些比率初看起来很复杂，但你会吃惊地发现你能够很快学会利用它们去分析一家公司。
不动产投资：不动产财务比率
关于不动产，富爸爸有两个问题：
1 ．这些资产带来正的现金流了吗？
2 ．如果产生了，你做了投资分析吗？
富爸爸认为最重要的不动产财务比率是现金回报率：
现金回报率=正净现金流 / 保证金支出
假设你买了一栋价值50 万美元的房子，你首付定金为10 万美元并获得40 万美元的抵押贷款。付清所有开销和偿还贷款后，你每月还有2 千美元的现金流。那么你的现金回报率就是24 ％ ，即2 。 4 万美元（2000 *12 个月）除以10 万美元。
在购房之前，你必须决定你应采取什么方法购买它。你是通过股份有限公司或有限责任公司购买呢，还是通过有限合伙企业购买？咨询你的法律专家和税务顾问，以确信你所选择的实体能够给你提供最大的法律保障和税收优惠。
投资分析
我认为，投资分析是理财知识中最重要的词汇，智谋型投资者正是通过投资分析这个过程看出事物的另一方面的。当人们问我是怎样找到好的投资项目时，我只简单地回答说：“我是通过投资分析这个过程找到的。”富爸爸说：“你越早以投资分析进行项目投资，无论投资项目是一桩生意，还是不动产、股票、共同基金亦或是债券，你都能越快找到最安全且具备最大可能性获得现金流和资金回报的项目。”
《 财务知识：智谋型投资者怎样发现一般投资者忽略的投资项目》 （ Financial Literary：How Sophisticated Investors Find the Investments That Average Investors Miss ）是一套学习用录音带，它教给你一些较为精密的投资分析方法，能使你很快地估算投资。有关这套录音带和配套手册的情况，请点击我们的网址：www 。 richdad 。 。在这套录音带中，你不仅可以听到智谋型投资者传授投资奥秘，而且还可以学会如何运用这些投资分析方法。这些很少公开的投资分析秘诀，不仅能帮助你成为一个智谋型投资者，而且还能为你节约投资分析时间，帮你找到你所要寻找的高利润的投资项目。
例如：即使你已确认不动产会给你带来正的现金流，你仍需要进行投资分析。
富爸爸有一张常用来分析投资的清单，我自己也有一张由辛迪· 肖甫夫创制的投资分析清单。这张清单非常全面，甚至包括了30 年前不存在的条款（如：环境审计）。这里我给大家罗列了辛迪· 肖甫夫的清单作为参考。
要是我对我的投资项目有疑问，我一般都要咨询专家，并让我的律师和会计师重新审查这个项目。
投资分析清单
1 ．按时间付费的临时雇佣值勤人员名单
2 ．已有证券清单
3 ．抵押贷款付款资料
4 ．个人财产清单
5 ．抵押贷款保险计划
6 ．保险政策与保险代理人
7 ．维修合同和服务合同
8 ．住户资料：租契、分类账簿、申请表、烟雾探测器规格
9 ．买主和物业公司名单，包括账号
10 ．建筑物结构示意图
11 ．工程概况和文件
12 ，佣金协议
13 ．租金和合同一览表
14 ．土地使用权协议书
15 ．进展计划，包括计划表、规格和规划建筑、结构、机械、电力、土木工程的图纸
16 ．政府特许经营证和不动产发展区域限制
17 ．管理条约
18 ．税单和财产税报表
19 ．物业账单
20 ．与财产有关的现金收入和其他收支明细账
21 ．过去5 年内与财产有关的现金收入和其他收支明细账
22 ．两年内的财产（以提交申请日期为准）收入与支出报表
23 ．财务报表和与财产有关的联邦与州政府的纳税申报表
24 ．全面检查记录和购房者满意程度
25 ．卖方掌握的对维护所有权、维持不动产经营有益的所有事项记录和文件
26 ．市场概况和地区调查
27 ．施工预算和实际开销
28 ．住户简介与概况
29 ．工作通知单
30 ．反映两年内财产营运状况的银行报表
31 ．房屋居住证书
32 ．产权说明书
33 ．有效担保和抵押清单
34 ．每项投资的第一阶段环境审计（若存在的话）
自然资源
智谋型投资者把地层中的自然资源（如石油、天然气、煤、稀有金属等）作为他们投资内容组合的一部分。
富爸爸坚信黄金的价值。黄金作为一种自然资源，储存量是有限的。正如富爸爸说的那样，几个世纪以来，人们都非常珍视黄金。富爸爸还认为黄�
