富爸爸穷爸爸系列丛书10册全集-第81章
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“那是一个什么交易？”一个学员问道。
“经纪人告诉我，那是一个有12个单元的公寓，地理位置优越，主人急于出手，标价仅仅只有33。5万美元，要求支付定金3。5万美元。经纪人接着用传真发来了房产收支概算材料。”
“你立刻买下了吗？”一个学员问道。
“没有，”我回答说，“我告诉经纪人，给我半个小时，我马上去那里看看。当我赶到那里的时候，我才真正明白这是一笔多么划算的买卖。我跑向一个收费电话亭，告诉经纪人我决定买下它。”
“即使你没有资金，你也敢这么做？”另外一个学员问道。
“我两手空空，刚刚完成了第五笔生意。我们确实资金紧张，因为我们同时投资房地产和其他商业项目。但是，即使我们没有资金，我仍然按照卖主的要价，五年期利息8％付给他30万美元。这是一笔颇具诱惑力的买卖，实在太吸引人了。”
“为什么这是一笔划算的买卖？”另外一个学员问道。
“有很多原因，首先是主人就生活在那里，从没有提高过租金。房客是主人的朋友，主人从来没有想过要他们支付更多租金，因此租金比市场价低了25％。第二个原因是，主人年岁已大，他们没有精力管理，打算自己搬出去。作为不成熟的投资者，他们根本没有想到自己房产增值。相反，他们担心随着经济不景气，房价下滑，所以急于出手。第三个原因是，距离那里1英里远的地方正在建造一个计算机芯片工厂，将会有一千多名新雇员迁来，这必然会带动本地区房租上扬。但是，这些都不是我去银行贷款买房的原因。我找来经纪人，告诉他我打算完全接受他们报价和要求。现在，我面临的惟一困难是，怎样在30天内，也就是那对夫妇即将搬出时，筹到3。5万美元现金。”
“在那30天内，你是不是经常问自己‘我怎样才能买得起？’”一个学员问道。
“连续两个晚上，我们辗转反侧，难以入眠；”我说，“我们不是担心自己能否承受，我们一直问自己为什么这样疯狂。我反复问自己：‘我为什么要这样做？我们现在干得很好，各项投资也运行平稳，为什么还要拓展自己的舒适边际？’我一直考虑3。5万美元的事情，我明白这个钱数比很多人税前年收入还要高，而我必须在一个月之内筹到。我也想放弃，自信心受到挑战，我感到自己无力、愚笨。四个晚上过后，我终于平静下来，开始问自己：‘我们怎样才能买下它？’”
“你到底是怎样买下它的呢？或者说，你买得起吗？”一个学员问道。
“最终，在激动、祈祷、尽力说服自己不要放弃之后，我拿着文件来到银行，向银行经理说明了情况，他拒绝贷款给我们。我问为什么，怎样才能做得更好。在他讲完之后，我又赶到了另外一家银行。尽管我的表现比第一次好了一些，但还是被拒绝了，我又一次问银行经理为什么。等到了第五家银行，我已经掌握了很多银行家希望得到的信息，了解了他们为什么希望得到这些信息，他们希望怎样将这些信息传达给自己。尽管我的表现有了很大改善，我们的要求还是被他们拒绝了。我和金几乎就要放弃了，但还是走向了第六家银行。这一次，我们准备得更加充分，也明白了一项投资之所以是好投资的原因。为了说服第六家银行，我们准备的东西甚至超出了这项投资本身。我们的陈述更加明晰专业，都是银行家们希望听到的话。我们的数据精确，将前面其他五项投资也囊括在内。我们可以用银行家的词语和数字解释这为什么是一项很好的投资，第六家银行终于答应了。两天后，银行给了我们3。5万美元支票。又过了三天，他们让我们去契约暂管办公室办理房产购置手续。”
“在那以后又发生了什么？”一个学员问道。
“房地产市场持续走低，我们继续购买，”我回答说，“即使我们手头的钱很少，我们还是继续购买。到了1994年，房地产市场回暖，我们终于获得了今后生活的财务自由。1994年，那座12个单元的公寓售价超过了50万美元，也为我们每月带来了1 100美元的收益。其中我们用16。5万美元的资本收益；通过纳税延迟购买了我们至今拥有的一座有30个单元的公寓。这座有30个单元的公寓为我们每月带来了5 000多美元的收益，加上其他产权和投资，我们每月的被动收入超过了10 000美元，这足以让我们过上小康生活。不久，我们就退休了。我们每月的被动收入超过了10 000美元，支出是3 000美元左右，我们终于获得了财务自由。”
“那就不是运气，”一个学员说，“那是你的计划不断积累的结果。”
“我们等待机遇垂青，也抓住了这个机遇，”我说：“1994年后不久，房地产市场飞速上扬，找到这样的机会就不大容易了。”
“因此，你没有用自己一分钱，就赚了很多钱。”一个学员问道。
“是的，那件交易的确如此。不过，我并不想建议你们那样去做。如果不懂投资项目，如果事情并不如你想像的那样顺利，没有资金投资房地产要冒很大风险。我遇到很多没有资金的房地产投资者，他们发现房地产项目上的投资支出远远超过了自己的实际收入。我的一些朋友因为购买地产和公司时过分依赖杠杆作用，而最终陷于破产。这也是我为什么不公开鼓励大家购置无定金房地产项目的原因。在涉足高度的杠杆交易之前，我鼓励大家能有一些购买销售经验，尤其是管理房地产的经验。在购买那座12个单元的公寓之前，我曾经看过数百个其他房地产项目。我们公司的投资也带来了大量现金流，足以应对任何意外的投资损失。无需首付款的房地产项目，往往过度依赖杠杆作用，一旦出错将会大大影响你的生活。因此，我再次重申：我不向任何人推荐自己的做法。我告诉大家这个故事，还有另外一个原因。”
“还有什么原因？”另外一个学员问道。
我再次走到了挂图前面，在上面画了些东西。
“我告诉大家这个故事，也是为了解释自觉拓展、增加个人环境的重要性。”我说。
“今天，由于你个人现实和教育的积累，购买33。5万美元的资产对你来说就很容易了。你的意思是这样吗？”一个学生问道。“是的，我现在感到相当容易。”我说，“回过头去看，3。5万美元现金支出是一笔大投入和一个12个单元的公寓成为很大的项目，都是很可笑的事情。但是，在那个时候，这的确是一个很大的数目。而且更为重要的是，我和金自愿超越了自己原有的环境和内容。”
“不过，大多数人不愿推展自己舒适边际，”另外一个学员说，“大多数人更容易安稳做事，并且说‘我买不起’。”
“那也是我的经验，”我说，“我认为，只有不足1％的美国人达到小康生活线以上的一个主要原因，就是很多人发现了不容易超越个人现实、环境和内容。很多人往往根据已有的知识，解决自己的财务问题，而不是拓展自己的知识，解决更大的问题。很多人不是主动迎接更大的财务挑战，而是劳碌终生，用自己感到舒适的方式去解决。他们宁愿做贫穷而美丽的天鹅，也不愿冒险成为一只丑小鸭。”
“你是不是又将自己变成了丑小鸭？”一个学员笑着问道。
“是的，”我说；“在那座33。5万美元的公寓交易之后，我们发现很容易达到投资200万美元的水平。从1994年到2001年，我们房地产投资额达到了250万美元，被动收入也很容易就达到了16万美元。我们肯定达到了小康生活水平，而且也已经开始走向富裕。对于了解我们的朋友来说，一定会记得《富爸爸；穷爸爸》的草稿就完成于1995年到1996年，现金流游戏设计制作于1996年，我又重新回到了商界。同时，在1996年我明白应该如何通过最初公开上市（IPO）程序让公司上市，那是我遇到彼得以后的新收获，这段经历在《富爸爸投资指南》中作过介绍。同样在1996年，我和金遇到了莎伦·莱希特，《富爸爸；穷爸爸》也已经出版。1997年秋天，我和金以及莱希特女士注册成立了现金流技术有限公司。我们进入了一个新的世界，拥有了新的环境；新的内容和朋友。我们的房地产投资达到了250万美元。”
“所以，你继续向别的领域拓展环境，但不再扩大房地产项目的投资。你是这个意思吗？”一个学员问道。
“那正是我要说的，”我接着说道，“我与莎伦合作著书、创立公司，我们的小公司快速成长，远远超出了最初的预想。如果没有莎伦，我就绝不会像今天这样成功。通过与彼得五年的合作，我们在未来几年将会有四家或六家公司通过最初上市（IPO）程序公开上市。现在都已经进入商业运作或者最初公开上市（IPO）程序，我们的可能性现实已经得到了显著拓展。我们的商业环境和最初公开上市程序也已经取得了质的飞跃。”
“但是，你在房地产项目上的现实依然没有改变，”一个学生说，“仍然是从335万美元12个单元的公寓起步，总金额还是保持在335万美元到250万美元之间。那是你准备讲的，是吗？”
“是的，”我说；“在某个财务领域取得进步，并不意味着他们可以拓展到所有领域。那也是2001年，我和金决定重新涉足房地产业，再次拓展自己环境的原因。”
致富变得更简单
多年以前，富爸爸对我说：“富人更富的一个原因就是：如果找到了致富模式，致富就会变得很容易；如果没有找到致富模式，致富就总是很艰难，永远贫困属于必然。”
我在现实、环境和内容这些课题上花费了很大精力，主要原因就是那是富爸爸的致富模式。他从来不说‘我买不起’、‘我做不了’，从来没有停止对自己现实的拓展。正如你们已经知道的，富爸爸用童话和圣经故事作为自己的生活指南，度过怀疑和畏惧的岁月。他积聚财富的教诲，也正是我最感兴趣的。他说：“一旦你明白了致富的模式就是通过不断拓展自己的现实，增加自己的杠杆，这样致富就会变得越来越容易。对于那些固守一个现实的人来说，自己的现实就是惟一的现实，他们致富的步伐自然也就随之大大减慢。”
这也就是说，富爸爸认为一旦富裕，致富就会变得更容易，速度更快。如果你从来没有致富，生活就会变得更加艰难缓慢。明白了这些，我和金就感到可能又到了拓展我们房地产现实的时间了。我们用了五年时间，拓展自己公司的现实，加速最初公开上市（IPO）程序，我们致富的步伐比以往任何时候都要快好多。我懂得在致富的更高一个层次上时，更加富裕将会更容易、更快，因为我在富爸爸身上已经看到了这些。
超过500万美元的项目会非常容易
2000年末，股票市场暴跌，我们的公司却在迅速拓展，我们的书和游戏在世界范围内销售，我们的上市公司增长强劲，很快获得了盈利。金对我说�
