富爸爸穷爸爸系列丛书10册全集-第86章
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让资金流动起来
我们让资金流动起来的策略之一，就是购置可以出租的房产，然后在一两年内，拿到预付定金购置下一个可以出租的房产。这就正如富爸爸所说，像使用猎鸟犬那样运用自己的资金。大家常常称这个过程为房屋产权贷款，也有些人称之为合并贷款，用来偿还信用债务。或许你已经注意到，我和金借款投资，而大多数人用借入资本偿还不良债务。（这是鸟儿飞走，有去无回的又一个例子）尽管他们的做法也是资金周转，但这是周转资金离开你，而不是为你带来新的资产。
一个简单的例子
下面就是我们怎样投资，并接着借款投资其他资产的一个例子。1990年，我和金发现在俄勒冈州波特兰市的一个美丽街区，有一座房子出售。房主要价9。5万美元，但不出售产权。当时经济不景气，人们纷纷减少开支，市场上待售的房子很多。此前，我们曾打算提出一个报价，但是最终觉得不符合我们的投资方向而搁置下来。这座房子价格过于昂贵、品质过于好，很难作为长期租赁房产考虑。如果这座房子在旧金山，价格可能要超过45万美元。不过，我们还是去看了这座房子，因为我们感到它有很高价值，而且升值潜力巨大。
在往返机场的路上，我们猜测那座房子是否已经出售。经过长达六个月之后，我们终于敲开了房主的家门。显然，房主已经急着出手，愿意考虑任何报价。他负债5。6万美元，因此我报价6万美元，最终我们以6。6万美元成交。我交给他1万美元，承担了他们现有的抵押欠款。一个月后，房主一家搬了出去，高高兴兴地赶往加利福尼亚，因为他们既没有赚钱，也没有赔钱。我们很快将房子租出，除了各种债务和开支，我们每月可以得到75美元的现金收入。两年以后，房地产市场转暖，很多人愿意出价购买，最高出价达到8。6万美元。尽管这个价格很有诱惑力，我和金还是谢绝了。如果我们出售了房子，我们平均每年有1万美元收入，也就是首付款100％的收入，如下图：
86000 出价
…66000买入价
20000收益
20000=两年收益现金2万美元，大约是首付款的200％；
每年收益现金1万美元，大约是预付定金的100％；（因为上述数字没有考虑其他支出，如交易费用等，所以只能说是大概数据。）
尽管100％的收益已经让人心动，我们还是没有出售。房子所在的街区非常著名，我们感觉三五年内它有可能升值到15万美元左右。我们不但没有出售这座房子，相反，我们决定开始购置更多的房产。现在，那座房子的价格已经达到了我们的预期，而且每月仍然给我们带来租金收入。
看到房地产市场价格坚挺，我和金打算申请房屋产权贷款。抵押贷款不足5。5万美元，而房屋估价大约为9。5万美元。租金收入可以冲掉抵押贷款额7万美元，因此我们再为房子准备资金，还可以得到大约1。5万美元。我们收回了投资，也为自己创造了资产。我们的猎鸟犬已经带回了鸟儿，现在又可以出去寻找新的猎物。另外，这只猎鸟犬现在值1。5万美元。
在几个月之内，我们看了好几百处房子，又找到了新的目标。那是与前者同在一个街区的一所大房子，由于房主免费让孩子在那里住了好多年，房子的状况看起来不是很好。他们要价9。8万美元，经过反复讨价还价，我们最后以7。2万美元成交，另外用4千美元粉刷、修理并准备出租。
1994年末，我们以稍低于15万美元的价格将两所房子出售，然后在亚利桑那州购买了一个更大一点的公寓，当时亚利桑那的房价仍然低迷。
除了让我们的资金流动起来，还有另外一些方面值得注意：
1我们做得不错，因为市场低迷给了我们寻找和争取好投资的机会。如果市场上扬，我们可能就很难找到好的项目，也会更加谨慎。
2今天投资才有意义，不要等到明天。之所以这样讲，是因为抱着购买、持有、企盼好运战略的人太多。富爸爸常说：“利润产生于购买之时，而不是出售的那一天。”我们每一处房产，从购买的那一天起就必须给我们带来积极的现金流，即便在经济不景气的时候也应该是这样。如果市场好转，我们同样也能受益。
3正如在本书开始所讲的，每一个投资者在进入市场之前，都必须要有一个退出战略。因为我们面对的是一个新型市场，即使在房地产领域，也大不同于以往的投资。这种不同要求我们重新开始，不断研究摸索，制定不同的市场进入和退出战略。
4前面提到的两处房子现在的售价可能是20万美元到25万美元，因为波特兰市房地产市场已经复苏。我们当时提早出售，是想为下一个买家留一些利润，也是为了利用当时整个房地产市场即将回升的机会，更重要的是我们的投资组合已经调整。为了再次获得更多杠杆，我们不再准备投资单个家庭的房产项目，而是打算经营规模更大的公寓项目。
5弄清楚投资者与商人的区别。当我们为了现金流而购置房产的时候，我们是投资者。当我们明确自己的进入、退出战略的时候，我们是商人。也就是说，投资者为了持有而购买，商人为了出售而购买。如果想年轻富有地退休，你就需要懂得他们之间的区别与联系。在我看来，这么多人在最近的股市动荡中损失惨重，就是因为角色错位，他们实际上是商人，但却自以为是投资者。这也再次证明了弄懂词语定义的重要性。
6我们投资长线项目，但是对我们来说，投资长线项目并不等于把资金放置在那里，等着积聚成一笔大数目。想着自己投资已经多元化，而实际上所有投资像共同基金那样放在一个篮子里，然后只能提心吊胆，整天盼着不要刮狂风、有火灾。对于我们来说，投资意味着要置身于市场之中，搜集更多信息，获取更多人生阅历，保证资金流动，而不是盼着不要发生火灾。我们不会像成千上百万人那样陷于购置财产、持有财产和企盼好运的怪圈。
“我想尽快拿回自己的资金”
很多购物者都知道，如果自己对刚刚购买的商品不很满意，就可能要求退款。如果顾客对商品不满意，很多聪明的商家就会主动承诺可以退款。问题是，在这些可以退款的承诺中，购物者为了退款，首先要向商家退货。如果你是一个成熟的投资者，你所要做的就是一方面获得退款，但是仍然拥有自己的资产。那也是我喜欢投资的原因，我得到了想要的东西，并且拿回了自己的资金。正如富爸爸所说：“真正的投资者需要讲的最重要的一句话就是：‘我想拿回自己的资金，也想继续拥有自己的投资。’”
如果能理解这个投资原则，你就掌握了资金周转的真实含义，就是尽快收回资金投资其他项目。
加快资金周转的途径
自有资金周转的概念不仅适用于房地产项目，而且它实际上是一条致富的原则和思想工具。一旦掌握了这条原则，你就可以将它运用到很多事情中去。资金周转是杠杆作用的一个重要方面。
增加资金周转的另外一条方法是了解税收法规和利用公司便利。例如，某人拥有一家小企业，还部分拥有另外一家房地产企业，那么它的资金周转状况如下页图：
一个公司的租金支出，就是另一家公司的租金收入。或许你并没有认识到这个问题的重要。不过你一定知道，一个企业纳税都是在扣除支出费用之后，但是对于个人却在消费之前就需要纳税。因此，个人的住房租金使用的是税后收入，而企业却可以使用税前收入。租金收入到了另外一家公司，但这种收入是被动收入，而不是工资收入。（只有一种情况例外，那就是当两家公司是同一个法人，这时的收入就必须看做工资收入。例如，如果你在家里开一个公司，并付给自己房租，你就可以将这笔房租看成工资收入。）被动收入如果管理得当，可以让个人或公司承担较少的税费。当然，正如我常常提醒大家的，做这些事情之前聘请一位能干的税收和法律顾问十分必要。
小企业房地产企业收 入收 入
租金收入支 出
租 金
税 收支 出
资 产
企业债 务资 产
债务租赁房产
一个采用上述模式管理自己企业和投资组合的人，将会大大加快资金周转，减少税费支出。如果只有一家公司，可能会出麻烦，承担更多的税费。
看看两个企业的资产状况，可以发现其中一个是企业资产，另外一个是租金资产。在这个例子中，这个人的资金被用来产生或获得税收优惠的两种资产。这就是资金周转或者资金运作，而不是资金放置的另外一个例子。
“你做不到”
开始的时候，我经常到一些小公司为那些雇员讲授上述战略。当我在自己的投资课上引用这些案例时，常常会听到四个词：“你做不到”。正如大家所知道的，这些词语决定了一个人的现实或者环境。
在结束讨论的时候，我总是能听到有人说：“这是很好的主意，但你做不到。”他们还经常说：“你买不到那么便宜的房地产了。”“没有新的抵押贷款或银行家的同意，你就买不到新的房产。”“你不可能有一家企业，同时拥有另外一个给这家企业出租房产的公司。”“在美国或许可以那样做，但在我们国家可能就办不到。”
从此以后，我不再为那些雇员或者自由职业者讲授这些投资战略，而只为已经或者即将成为企业主、投资者的人讲授。我让其他传统的投资顾问为那些雇员或者自由职业者去授课，并非因为那些雇员或者自由职业者的个人原因，而是因为他们的集体意识。正如前面所说的“我做不到”这类话常常决定了一个人来自于哪类群体。
上述事情每天都在世界好多地方发生，在所有我曾经到过的国家，通过抵押贷款购买一座房屋都是很普遍的事情，但是主要还是集中在一些较大的投资上。一个企业租用同一老板的另外一个企业的房产，这种做法由来已久。它是一个很普遍的策略，麦当劳就一直那样做。他们向个人授权，接着，这个人向麦当劳公司支付授权费以及场地租金。读过《富爸爸；穷爸爸》的朋友，或许还会记得麦当劳的奠基人雷·克罗克所说的：“我的主业不是汉堡包，而是房地产。” 显然，雷·克罗克和他的团队非常精通资金周转以及如何利用资金获取更多资产。
有价证券的资金周转
资金周转的概念适用于所有资产，包括有价证券。当人们查看股票价格收益率时，实际上也就是在看资金周转。当有人说某种股票的价格收益率是20时，那就意味着按照现在的价格和收益，收回整个股票投资需要20年。例如，如果现在股价是20美元，每年分红1美元，那么需要经过20年才能全部收回股票投资。
72法则
72法则是衡量资金周转的另外一个标尺，这个法则用利率或年增长百分比表示。例如，如果你的储蓄利率是10％，那么你的存款将在7。2年后翻番；如果你的股票以年均5％的速度增值，那就意味着你的股票经过14。4年后就会翻番；如果你的股票以年均20％的速度增值，�
