炎黄春秋200908-第15章
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熊廷弼路房屋在一夜狂风中倒塌21栋。这种局面到1952年的时候亦未得到多大改善。在该年8月调查的633栋房屋中，保存完整的只有163栋，需要小修的214栋，大修的235栋，极为危险的25栋，如三德里220号堂屋“已经塌成锅形，污水尺余，人往上走，随时有塌下跌伤的危险”；汉正街640号、644号“两房侧墙向着同一条巷子倾斜，墙已经垮了一部分，现在用木柱相对支撑着。”天津市1950年的2000处公房中亟待修理的有212处，随时有倒塌威胁、必须马上查修的有49处。该市政府研究室的报告认为全市“房屋须要马上大量的修理，否则损失人民生命财产的事情将不断发生”。
第三，房屋纠纷案件激增，房屋租赁关系混乱。自民国以来，各大城市普遍存在房屋租赁关系紧张、混乱问题。在建国初期依然如此。审判机关全部民事收案的数目中，房屋案件占了很大比重，华北地区京津等大城市占50。56％，中等城市为18。45％，小城市则为5。64％。北京地区，1949年下半年房屋案件1834起，占民事案件的44。46％。1950年1月到5月，受理房屋案件1278起，占民事案件的32。54％。天津1949年下半年房屋案件4903起，占民事案件的53。01％，1950年1月到5月2343起，占32。83％。上海1949年8月到12月，房屋案件4920起，占民事案件的44。1％。1950年1月到4月，4248起，占47。15％。南京1949年6月到12月1094起房屋案件，全部是房屋租赁纠纷，占37。78％。广州1949年11月下半月到1950年2月上半月，受理房屋案件688起，占总数的79。30％，也全部是房屋租赁纠纷。武汉1950年1月到4月，房屋案件424起，占总数的22。03％。西安1950年1月到5月受理房屋案件443起，占总数的19。78％。其中又以房屋租赁案件最多。除了历史悠久的二房东问题以外（据武汉市的调查，该市二房东控制的房屋占总数的一半以上），最普遍的是腾房纠纷、欠租与调整租金问题及房屋修缮问题。
（二）住宅问题的原因
上述问题很大程度上是历史造成的。自清末以来，特别是抗日战争以来，战争频仍，社会动荡，房屋损毁不断，绝对数量呈递减趋势。1949年，河北省保定市倒塌房屋1820间，河北省通县倒塌破漏不能居住者达10455间，占总数（共有公私房产35833间）的29。17％。武汉市解放三年后，全市人口由抗战前的90万增加到130万，房屋栋数则减少10177栋，面积减少7228亩，现存的大多数砖木房屋都超过保固期限。
另一方面，由于经济崩溃，房产税较高，租金收益偏低。据武汉市调查，在有租金收入的546栋房屋中，收益达到房地产税额一倍以上到两倍半的约占38％，二倍半以上至三十倍的约占26％；租额只在房地产税额一半以内以及刚够纳税的占20％；不够缴纳房地产税的有89栋，约占16％。这极大影响了业主修缮房屋的积极性。武汉市永安里的业主胡承港公开对住户讲：“对不起，租金只有几个，你们帮点忙修一下吧！”
房屋越缺乏，住宅问题越显严重。投机分子便从中钻营倒兑，渔利为业。有的拉拢势力，霸占房屋，集体抗租，如天津“南市的大部二房东利用帮头黑旗队霸占房屋，倒兑营利而不向房东交租，也不叫涨租，每间月租只有几元。”跑房合的钻营倒兑更普遍存在。甚至有一部分房东，勾结势力，养打手赶房客，借以再转租转兑。有些经租房屋的职员，背着房东倒兑，从中取利。
另外则是由于土改的消极影响。在解放前夕的土地改革运动中，“某些个别城市曾错误地实行没收房屋，或不确定不保护房屋所有权，不问具体情况无条件无限制地强制压低房屋租额等办法”，导致许多城市居民以为“城市解放了可以白住房子，一切房租都可不缴，甚至以为可以平分城市的房产”，纷纷抗租甚至强占房屋。其中较早碰到这一问题的是济南市。该市在刚解放时贸然提出“人人有屋住”的口号，导致房客不交租，房东不修房屋，不出租房屋及拆房。最后连中共中央在内部文件里也承认对此束手无策。后续解放的城市在此问题上都持谨慎态度，明确宣布保护私人产权。但群众已经受到土改的消极影响，纷纷抗租欠租，要求平分房屋。如河北省保定某居民街不交租户达53％以上，唐山市不交租户占58％。天津市一个抗属要求房管局给他找房子，理由是：“先给我几间房子，将来分房时我就不搬家了。”有的县城居民甚至自行组织起来没收、分配地主在城里的房屋。房东也开始产生顾虑，不敢收租、不管修房。出现有的“房主怕分配房屋，致将房屋分散、送礼、变卖或由大房改小房，楼房改平房，堵大门走小门，乘下雨扒房变卖砖木等现象”。江苏省泰州市1953年1月到1954年2月，申请拆房的达3400多间，占全城区房屋的6％，批准拆掉1600多间。有的房主以为出租是剥削行为，迟早会被政府收走，要求把房子交给政府，争取“进步”。
大量军队和机关非法占用民房以及使用不当也是加剧房荒的一个重要原因。武汉市机关、团体、学校占有房屋7088栋，占全市房屋总数的12。7％以上。汉口江汉路南段的76个铺面房屋中，公家住用49栋，其中非铺面营业单位占29栋。“公家大量住用民房，即减少了市民住房和工商业用房，特别是在某些繁华的街道上，其情形更为突出。”另一方面，各单位在拨到公房后，就视为已有，机关迁出或人员减少后常私下转让，或把房屋空闲起来，不愿缴回房管机关，另行分配。所有这些不顾政策法令和不顾影响的做法，助长了各种陋习的发展和增加了房荒的严重性。
二、埋下隐患的新民主主义住宅政策
对于房荒问题，新中国政府的态度坚决而明确。还在1949年就公开宣布：“人民政府将来是一定要修筑多量的城市房屋来解决市民的住宅问题的。”这也是苏联早已确立的政策。但如何解决则是一个需要重新研究的问题。
按照国外和解放前的经验，无非有两种办法：一是增加房屋供应，由政府建设公共住宅或采取各种措施奖励私人建筑住宅；二是对现有房屋实行房租管制，强制空屋出租，限制租金，限制退租以及修缮损坏房屋等。根据当时的情况，政府是没有力量建筑足够房屋的。“今天国家的资财主要是用于进行人民革命战争和用于恢复和发展生产，不可能投下大量资本来修筑房屋。”
因此就需要鼓励私人资本来修建房屋和充分利用私人房屋。但是，“要使私人资本愿意投入房屋的建造，就必须保护房屋的所有权并允许其正当合法的租赁，让资本可以运转，房主有利可图。”如果不采取这样的方针，而采取相反的方针，如没收房屋，或不确定不保护房屋所有权，不问具体情况无条件无限制地强制压低房屋租额等办法，结果就会造成城市房屋的破坏。因为当修盖房屋无利可图而房屋所有权又无可靠保障时，不仅没有人愿意花钱去盖新房屋，而且连旧有的房屋也没有人管，没有人修，甚至任意拆卖，结果使得人民没有足够的房租住，对于人民反而极为不利。因此，新中国政府房屋政策的基本精神是尊重、保护和充分利用现有的私人房屋，实行房租管制。
那么为什么不采取平分城市房屋的政策呢？这是土改之后城市里的主流民意。当时在理论上是这样解释的。因为城市私有房屋和农村私有土地在性质上有根本区别。农村的土地是自然物。人们虽然可以开辟，但却不能创造一块土地出来。因此，地主占有土地并利用土地对农民进行极其残酷的剥削，这种土地所有权制度是封建性质的，是我们民族被侵略被压迫、穷困和落后的根源，是我们国家民主化工业化独立统一和富强的基本障碍。这种土地制度是必须废除的。实行耕者有其田的制度是新民主主义的基本任务。但是城市房屋却与此不同。房屋不是自然物，而是劳动的产品。在商品生产的社会里，房屋就是一种商品。建筑房屋需要一定的投资，而且要经常出资加以修缮，常利用房屋的投资收取租息，它就成为一种资本。因此城市里私人房主对房屋的占有，一般不是封建性质，而是资本主义性质，应当和其它官僚资本以外的私人资本的所有权一样受到保护，承认其所有权，并保护这种产权所有人的正当合法的经营，包括出租。对于房东和房客站在平等地位用自由协商的方式议定的房租，租额在扣除房屋偿还金部分后，大体上相当于社会上的正当的平均利润，可以认为是资本主义性质的剥削，在新民主主义社会里是允许存在的，并予以保护。当然，对官僚资本和罪大恶极的反革命分子的房屋，经调查确实后，应由人民民主政府依法判决，予以没收，归国家所有。少数官僚资本家或豪绅恶霸，以政治权势垄断多量房屋，收取高额房租，并且经常勾结官府，扣押打骂穷苦房客。这种房租，是一种特殊形态的高利贷，可以认为是封建主义性质的剥削，则应取消。
根据上述分析，新中国住宅政策的基本原则是：第一，承认并保护私人房屋产权，禁止任何人和团体侵占其所有权。第二，允许私人房屋的出租，但租约须由主客双方自由协议订立。对于凭借特权强占强赁房屋者，应严厉禁止，务必使房屋的租赁能在自由协议的方式底下进行。第三，租额不得过高，但是也不宜过低，原则上应当是除掉房屋折旧赔偿金和必要的修理费用部分后，房租中的盈利部分大体上相当于社会上正当的平均利润。第四，在租约有效期间，房主必须依约修理房屋，并不得任意增加租价或强令房客搬家；房客也必须依约按时缴纳房租，不得故意拖欠不交，对于房屋内部的设备也应当加以保护。第五，双方发生纠纷时，应本调解精神，自行协议解决；协议不成时，可由人民政府仲裁或由任何一方声请人民法院处理。第六，人民政府有权保护城市的房屋，并督促房主进行必要的修建，不能听任有用的房屋拆毁倒塌。对于私人所有的房屋、地产，政府并要按累进制分等征收一定的捐税。
可以说，这份文件在理论上比较好的回答了群众关心的是否平分房屋的问题，所制定的依靠私人力量解决房屋问题的政策既保护了私人产权、又照顾到房客的利益，是当时所能采取的最好的政策。但其对私人财产权保护的局限性又是相当明显的。这不但为以后的私房改造打下了伏笔，更为实践中政策的执行制造了麻烦。
三、新民主主义房屋政策的失败与原因
根据中央精神，各地制定了相应的房屋法律和政策。其核心内容是限制租金、限制退租、强制空屋出租等内容。这部分内容和国民党时期一脉相承。但也有一些反映新时代的内容，其中最重要的是对私人产权的确认和重申。这是针对土改的消极影响所制定的。如武汉市《保护房屋私有产权布告》（武汉市房产字第一号，1949年11月20日）：“凡属私有房屋，得由业主出租、典押、买卖及合法经营之自用，任何机关、团体、学校、部队、个人不得侵占。部队、机关、团体、学校�
