物业管理实务及范例精解-第52章
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。因为只有了解和熟悉所接管物业的物理状况，才能确定维修和管理的重点，才能衡量出实
际完成这些工作所需要花费的时间和费用。即便新建物业，也要熟悉和检查。物业的物理状
况检查包括所接管物业的地理位置、使用寿命、已用年限、物业的外部和内部、基础和屋顶
、设备和装修等方面。此外，还要针对客户提出的一些特殊问题进行检查。然后根据物业的
物理状况的检查结果，来确定实现业主目标、进行维修管理等所需要的工作量、时间和费用
。
（三）制订租金方案和出租策略
物业出租实际上只是出售一定期限（日、月、或年）的物业使用权，只有在业主和租客均满意
的情况下，租约才会继续下去。从这种意义上讲，为物业的出租和提高出租率而进行的努力
是永无止境的。
1制订租金方案
租金方案确定的好与坏关系到物业的出租率和出租收入，进而关系到业主的投资回报率和物
业管理企业的经济效益，因此，租金方案的确定非常重要。确定租金方案首先要了解租金的
决定因素和影响因素。
（1）决定租金水平的因素。从理论上讲，租金是由运营成本、固定税费和业主希望的投资回
报率所决定的，但实际上租金的高与低主要取决于同类型物业的市场供求状况。在市场竞争
情
况下，新的收益性物业的租金水平往往受旧的收益性物业限制。因为维护较好的旧收益性物
业
，由于其建造成本和融资费用相对都较低，一般在租金定得较低的情况下，也常常能使投资
回
报率超出预期水平，从而限制了同类型的新收益性物业的租金，使之也不可能定得很高，除
非市场供求矛盾突出，否则就会面临物业空置和出租率下降的危险。因此，对旧的收益性物
业而言，市场上建造成本和融资费用上升得越快，租金收入超出投资回报率的状况就越明显
。
投资成本也是决定租金水平的重要因素。从总体上讲，物业的租金收入必须能抵偿所有投资
成本，并能为投资者带来投资回报。因为没有投资回报率的投资是不会吸引投资者的。因此
，物业管理人员在确定租赁水平时要考虑投资成本，可以将物业的总投资成本折算为年投资
成本，然后再确定租金水平。
市场上一般的租金水平也是决定物业租金水平的主要因素。因为高于或低于市场一般租金水
平的租金都可能导致业主利益受损，并不能完成预期目标。若确定的租金高于市场一般租金
水平，就意味着物业有空置的风险，而若低于市场一般租金水平，虽然可能使出租率达到10
0％
，但可获得的租金收入是不理想的，投资回报率也不高，甚至可能获得的是不能抵偿所有投
资成本的租金收入。因此，物业管理企业在确定租金水平时，必须充分了解租金收入的决定
因素，进行市场调查分析，并预测市场发展趋势。
（2）影响租金的因素。影响租金的因素很多，主要包括客观的社会经济状况和供求关系、物
业的地理位置、座落的地点、物业的类型和租客的类型、物业管理的水准和物业的出租策略
等。
物业地理位置的影响。由于物业的地理位置决定了其使用者与外界环境交往的便利程度，因
此，它直接影响了租金水平。例如，北京的王府饭店和香格里拉饭店同属五星级，但其客房
的租金却相差近一倍；北京的西单购物中心虽不如燕莎友谊商城高级，但前者单位面积营业
额却比后者高得多，从而使前者的单位面积租金高于后者。这主要是物业地理位置不同而导
致客流量、购买力不同造成的结果。
物业类型与物业结构的影响。物业的类型对租金水平的影响也很大。如购物中心和一般公寓
的租金水平就会有很大差异。一般来说，租金水平从高到低的物业顺序是：商场、康乐中心
、写字楼、公寓。当然对于零售物业而言，其经营什么内容对租金水平也有很大影响。这是
因为经营内容不同，获利能力和承受租金水平也有很大影响。这是因为经营内容不同，获
利能力和承受租金水平的能力就不同，如经营杂货的商店和经营珠宝首饰的商店营业利润就
相差很大，租金水平也就相差很大。经营内容不同而使租金水平从低到高的顺序是：杂货店
、百货店、家具店、餐馆、电器商行、男子时装店、书店和体育用品商店、妇女时装店、化
妆品商店、珠宝首饰商店。
物业建筑设计的结构，即物业的楼层、朝向和面积，也与租金水平有关。良好的朝向和室外
景观能提高人们的工作效率和身心愉快的程度，这也是临海公寓比临街公寓租金水平高的原
因
。一般来说，良好朝向的楼面租金要高一些。建设面积也一样影响租金水平。一般来说，面
积大的房屋租金水平要比面积小的房间租金水平高，如三室一厅的一套公寓房间的每平方米
建筑面积的租金就要比一室一厅一套公寓房间的租金高。楼层对租金的影响会由于物业的类
型不同而不同。如对写字楼和公寓来说，楼层越高，租金也越高；而对商场而言，楼层越高
租金却越低。
租客类型对租金的影响。租客类型不同对租金也有很大的影响。因为对投资者来说，将物业
出租给大型的综合性公司保险系数比较大，即获取租金收入比较有安全保障。一般来说，在
整个租期内，即使这家大型公司的某些分支机构的利润水平不尽人意，但仍可通过公司内部
的协调来支付租金。但小型公司就不同了，由于小公司资金有限，业务亏损可能性也大，不
能按时支付租金的危险就很大。因此，同样的物业，由于租客类型不同，租金水平也会有差
异，通常租给大型公司的租金要低一些。
出租策略对租金的影响。出租策略也是影响租金的一个重要因素。如出租策略中决定物业的
装修由租客负责还是由业主负责，其租金水平肯定不同。再如对出租的公寓，可根据租期长
短、是否带家具、提供何种服务、是否可饲养宠物、入住同一套公寓的人口数量及康乐设施
的收费水平等不同内容的不同出租策略，决定不同的租金水平。在出租策略中，租期的长期
对租金的影响是很重要的，一般租期短的租金要比租期长的租金要高，因为常租可使物业空
置的风险减少，对业主来说物业收益风险也就减少。
总之，制定租金方案既要考虑租金的决定因素，又要考虑租金的各种影响因素。只有这样，
才能制订出一个能达到物业管理目标的良好的租金方案。
2制订出租策略
良好的出租策略能够提高物业的出租率，因此，制订有效的出租策略也是相当重要的。决定
出租策略的主要因素是市场。因此，在制订出租策略时首先应该了解同类物业市场情况和竞
争对手的情况，对同类物业的市场需求量和需求增长率进行细致的调查分析，对主要竞争对
手的出租策略、租金水平和出租率等情况也作详细的调查分析，并对自己的优势和不足之处
进行剖析。另外，很重要的一点是对租户的心理研究，调查分析租户对现有物业的满意程度
和不满之处，了解各种类型租户对物业状况的期望值、各种要求及所能承担的租金水平，以
便在制订出租策略过程中尽量扬长避短。
（四）提出预算方案
预算方案是收益性物业管理中经营计划的核心，也是其控制和计划的重要工具。预算方案主
要包括以下内容：
1预算收益的估计
收益性物业的预算收益主要包括预期的租金收入、管理服务费收入和各种附属的文化娱乐商
业设施的营业收入，其中租金收入是根据租金水平和物业面积以及估计的出租率匡算取得的
。
2预期经营管理费的估计
收益性物业的经营管理费用主要包括物业出租的经营成本和各种物业管理服务费。
3允许的空置率水平的估计
在收益性物业的预算方案中，还应该估计出物业的空置率水平。因为在各种各样的因素的影
响下，物业出租率不可能每天都达到100％，应该允许有一定的空置率。空置率水平会影响到
预期收益和费用的计算，因此，允许的空置率水平的估计应合理。
以上这些估计数字构成了物业管理的量化目标。当然，这些量化目标不是固定不变的，由于
实际情况发生变化和空置率水平提高会导致租金收益较预期减少，因此，对预算方案要根据
实际情况的变化作相应的调整。此外，还要对实际情况发生变化的原因进行分析、总结和探
讨，以便为今后预算方案的制订积累经验教训。
二、签定物业管理合同
收益性物业的业主与物业管理企业之间签订的、规定双方权利、义务和责任的书面协议，就
是收益性物业管理合同。根据这一协议，业主将收益性物业委托给物业管理企业管理，物业
管理企业则要完成协议规定的管理任务和相关工作内容。
一般收益性物业的委托管理合同规定，物业管理企业要定期向业主呈送各种文件和报告，以
及
物业管理人员的主要工作、管理责任、费用和权利。合同中对物业管理企业和业主的权利、
义务和责任的条款描述应尽可能详细。当然，合同中有的条款也要有一定的弹性。如物业管
理企业对日常管理就有一定的决策权，可根据实际情况作随机处理，以免事无巨细都要请示
业主而降低管理效益。一般来说，物业的规模越大，租客数量越多，物业管理企业所提供的
服务内容越多，合同则越详细。
三、制定市场宣传策略
物业管理人员通常通过制订市场宣传策略，努力通过各种市场宣传手段进行宣传，使物业的
出租率和租金水平达到一个较为理想的程度。
（一）确定宣传主题
物业管理人员制订市场宣传策略的第一步是要明确物业宣传的主题。一般来说，物业宣传的
主题是物业的特性，而不是物业租金的低廉。因为对于收益性物业，尤其是对商业、工业厂
房等而言，租金水平相对于物业的其他特性来说可能并不十分重要，物业的特性和质量才是
吸引租客的主要因素。对大量的租客调查表明，他们选择物业时所考虑的众多因素中，租金
是否便宜，只占第五位、第六位。因此，只要租金与其他竞争性物业的租金相差不大，物业
管理人员就要围绕物业的特性来宣传物业。如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方
便性等。
（二）选择宣传媒介，搞好宣传工作
物业管理人员在确定了物业宣传主题之后，就要选择适当的宣传媒介。一般来说，物业的宣
传媒介因物业的类型不同而有不同的选择。如报纸上的分类广告或物业顾问机构期刊就比较
适合居住类物业的出租宣传，而电视宣传就比较适合大型收益性物业的出租宣传。“看楼”
是当前比较流行的宣传手段，它是指物业管理人员将拟出租物业部分整理好，带领有兴趣的
人士前往参观。在参观过程中，物业本身和物业管理人员的工作情况、服务效率水平等是�
