2603-资本的冒险-第38章

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，还要得到当地社区委员会的同意。　　　　
　　　　当然，所有这一切，都只能使本来就充满着风险的行业更为复杂。房地产，特别是处于大城市的密集商业中心的房地产开发，可能比其他的行业更受制于商业周期的反复无常的行为，因为订货至交货的时间，即从大量资本处于风险状态之中的时候，到收入开始从房客那里回流的时候，可能需要好几年的时间。　　　　
　　　　大片的建筑用地常常是几十块小地方拼凑起来的。老的房屋要搬迁。计划书、许可证、特别许可弃权证书以及特殊立法，都需要耗费大量的时间。法律诉讼，有时可能还有很多的法律诉讼，必须要处理。实际的施工时间可以用一年或一年多的时间完成。在每一个阶段，都需要越来越多的资本进入。但是，在整个项目完成之前，是没有任何收入的。　　　　
　　　　因此，第一流的城市房地产，可不是业余人员或弱智者的游戏。而这恰是费希尔兄弟公司所犯的错。这是纽约的一家大型房地产公司，在20世纪70年代，它想在拉奇特网球俱乐部的公园街俱乐部会所的后面建一座新写字楼，它还以为它可以处理好这件事。　　　　
　　　　拉奇特网球俱乐部的历史可以追溯到1875年。从其开业之时起，这个俱乐部的会员是由原纽约社会的具有更多运动头脑的男性成员所组成的。它的俱乐部会所，是意大利文艺复兴式的雄伟壮丽的建筑，由麦金、米德和怀特公司设计，1918年建造于公园街和五十二街。这个使人愉快的环境有客房、餐厅，还有舒适的洒吧，在洒吧里人们可以玩非常严格的西洋双陆棋以获得赌金，还有各种各样的室内拍球戏球场，包括一种6人左右一组的场内网球的球场。（这种游戏有些像壁球，而它最好的地方就是你只需要将球拿起来，你就自动进入了全国的前100名。）　　　　
　　　　在兴建这个俱乐部时，位于中央车站北面的公园街与那些有钱人（更准确地说，是将来会加入该俱乐部的人）的公寓房离得很近。到20世纪60年代时，公园街的这一地块发生了改变，古老的公寓建筑已经让路给那些高耸的写字楼了。　　　　
　　　　除了会员的影响之外，到20世纪70年代时，俱乐部的财政出现了困难，大部分原因在于对它的主要房地产的税负巨幅增大了。如果它还想保留在老地方，就需要筹集到资金。拉奇特网球俱乐部认为它从费希尔兄弟公司的项目上看到了希望。　　　　
　　　　费希尔兄弟公司为这块土地付了2　200万美元，这是东区50块土地中的最后的一块较大的土地。但是，这个公司也有个问题。尽管大部分规划中的建筑可以越过拉奇特网球俱乐部的顶部对公园街有很好的视角，但是，它没有公园街的门牌号。如何以最高的价格将之租出去，这就是个本质的问题，因为纽约的街边住址并不具有与街道门牌号同样的优良标志。费希尔兄弟公司需要拉奇特网球俱乐部的门牌，准备把它租下来。　　　　
　　　　在很多生意中，既然两方都有这个需要，那就会很快达成协议。但是，这可是在纽约，从严格的意义上说，这可是发明硬式棒球（hardball，还可译为“无情的手段”）的地方。在1973年和1974年都开了会，但是，没有达成任何协议，因为俱乐部希望订立一个调整条款以保护自己不受到通货膨胀的危害，费希尔兄弟公司在这一点上不肯让步。　　　　
　　　　后来，纽约城发生了金融危机，房地产市场崩溃了。在后来的三年中，费希尔兄弟公司的这块地方—放在这块用2　200万美元贷款购买的土地上的测量仪器也移走了—一直没有开发。然而，到1997年时，形势开始看好了。　　　　
　　　　


第八部分：“他们发现金钱作为武器同样锋利而且更有效”意外的结果（2）

　　　　费希尔兄弟公司又回到了拉奇特网球俱乐部，并提出一个协议。如果它可以在俱乐部上空建一个拱顶到达它的建筑物，那么，它就获得了这个宝贵的公园街门牌号，它可以为此特权而每年支付给俱乐部30万美元。但是，俱乐部却拒绝了。它坚持俱乐部的建筑必须保持完整，而且还坚持其空气权必须是任一合约的组成部分。　　　　
　　　　所以，费希尔兄弟公司愿意为其出入口和空气权以及通货膨胀的一般性调整条款而支付60万美元。俱乐部认为调整条款，冷静地看，应该从每年120万美元开始。费希尔兄弟公司断然拒绝了。然而，俱乐部却自信自己处在猫鹊的位置上。　　　　
　　　　但是，事实却不是这样的。毕竟，费希尔兄弟公司并没有成为成功企业，它也不知道如何获得市政府的权力的门路。一开始，它去找曼哈顿行政区的主席安德鲁·斯坦（费希尔兄弟公司经常是他竞选时的捐赠人）并请求他为这一块地批一个门牌号。在发布这一声明的时候，42个东五十二街成了一个公园街广场，这样，拉奇特网球俱乐部的特权门牌号的市场价值就不再存在了。　　　　
　　　　接着，费希尔兄弟公司雇佣了斯奇特莫、欧文斯、梅里尔公司，一家主要的建筑公司，来重新设计其建筑物。他们要求建筑师们设计出第一流的建筑，要有足够的公众设施，使地面的价值等于拉奇特网球俱乐部要求的空气权价值。　　　　
　　　　建筑师们设计了一个公众“风雨商业街廊”，直穿过五十二街到达五十三街，走廊的高度高于平地60英尺。并非巧合，60英尺，正好是拉奇特网球俱乐部的高度。这就说明：费希尔兄弟公司所有的可出租的楼层都可以看到公园街，这样就可以索要高额租金。而且，风雨商业街廊也向公众开放，甚至还设有公众休息房—这在曼哈顿中心是很少见的—这样，因为建造很大的建筑，也使得这笔钱合理起来。　　　　
　　　　费希尔兄弟公司平静地与市政当局谈判，以获得它对该方案的支持。1978年，当达成这一协议时，拉奇特网球俱乐部才知道，费希尔兄弟公司不仅会在它的隔壁，而且，俱乐部还被排除在局外。　　　　
　　　　看上去，这就像是一个游戏，一个为费希尔兄弟公司制定规则并让它参与比赛的游戏。但是，并不尽然。结果是拉奇特网球俱乐部的一些会员参与房地产游戏的水平和其他一些会员玩带赌金的西洋双陆棋的水平一样好。　　　　
　　　　仅仅三周后，《纽约时报》的头条新闻就给费希尔兄弟公司从头到脚泼了一盆冷水，题为“拉奇特网球俱乐部上将建旅馆”。这个旅馆将利用俱乐部后的小巷作为出入口，并且不碰到俱乐部。但是，它将提高475英尺，正好到达费希尔兄弟公司的第四层楼面。那时，费希尔兄弟公司的房客将根本看不到西格拉姆大楼的美丽景象，也看不到圣巴塞洛缪教堂以及纽约东面的其他壮丽建筑，而只能看到几英尺外的一堵砖墙。　　　　
　　　　费希尔兄弟公司已经花费了数百万美元去买地，又在审批过程花了数百万美元去设计和看护这幢大楼，而大楼的建造实际成本为8　200万美元。拉奇特网球俱乐部威胁着它的生存。　　　　
　　　　但是，它可以建吗？法律上讲，答案是肯定的。拟建大楼的设计严格符合分区法，“按它的权利”，可以实施施工而不需与市政当局进行协商。到那时，拉奇特网球俱乐部就不是纽约城的标志了（但它当时还是）。　　　　
　　　　但是，拉奇特网球俱乐部是否有钱、有专家来建一个旅馆呢？同样，答案也是肯定的。洲际酒店，不仅仅是大型酒店的所有者，而且还是这些酒店的建造者，宣称它认为这一方案可行，而且还与俱乐部一起工作来更新设计。经纪人们找来成堆的借贷者来为其建造融资。结构工程师想出了办法使酒店的支撑结构穿过俱乐部会所而不碰到其主要房屋。　　　　
　　　　费希尔兄弟公司确信这个计划只不过是无理的讨价。然而，现在时间已经很紧了。它在6月9日时收到了最后一笔工程款。这个节骨眼上，再拖延工程施工，就意味着每一天要有数千美元的额外的利息支付，而这些钱都只能来自于它潜在的利润。　　　　
　　　　另外，它已找到一个大客户，同意拿下30万平方英尺的空间，并要求在1980年可以入住。当然，同时要求费希尔兄弟公司保证他不要看到那堵墙。　　　　
　　　　当费希尔兄弟公司没有在法律一生效就开工时，拉奇特网球俱乐部就怀疑它受到了某个公司的追逼。俱乐部是正确的。当尘埃落定时，费希尔兄弟公司为俱乐部会所上空的空气支付了500万美元。　　　　
　　　　


第九部分：“上帝造了什么”自然垄断的经济

　　　　摩尔斯在他最终完善电报的时候，已是50岁了，但是，毕竟在他的有生之年，他看到了这个世界因为他的天才而改造了。1844年5月24日，摩尔斯在国会大厦里向远在巴尔的摩的威尔发了一个信号：“上帝造了什么！”威尔精确地复述出了这个信息。摩尔斯的成功对世界所造成的影响，正是电。在第一个信号成功发送后的10年里，美国总共铺设了23万英里的电线。　　　　
　　　　1881年，哈伯德买下了西部电气公司来为贝尔公司及其子公司生产电话设备，在1885年，他组建了美国电话电报公司（AT&T），第一个长途电话服务，是在波士顿与纽约之间，于1884年开始。1918年，美国政府接管了AT&T；　意在控制费率，但随着一战的结束，费率却仍然在增加，公众对政府接管的支持烟消云散，AT&T仅仅在被接管一年多以后就归还给了所有者。　　　　
　　　　正是因为爱迪生，一个世纪的声音和音乐也可以永远地与我们相伴在一起，但是，当一项技术只是把其推向完美的极至，而不考虑大众的需求，那么这项技术也只能是一队不经济的天鹅，残留在人们关于浪漫的记忆里，Selecta　Vision　就是最好的例证。　　　　
　　　　就是在最资本主义的国家，总还是存在称为自然垄断的经济，常常需要大型投资才能产生竞争，而这将使成本高于可能的收入。北美的长途通讯市场，迟至20世纪80年代，还是世界上最大的自然垄断。然而由于微波传播技术的发展，现在它已成为激烈竞争的行业。20年前，AT&T犯了两个小错误，而正是这两个小错误结束了它的垄断。　　　　
　　　　电视节目辛迪加只是出售一部电视节目的播放权，但这却造就了一个巨大的市场，杰尔·塞因菲尔德光从电视节目辛迪加的销售中，就获得了22。5亿美元的净收入，电视节目辛迪加的想法来自于德西·阿纳兹，阿纳兹的表演天赋使《我爱露西》成为第一部大型的情景喜剧，但他的商业天赋却使阿纳兹家族变得异常富有。　　　　
　　　　


第九部分：“上帝造了什么”未来的技术（1）

　　　　1927年5月，一个秘书冲进她老板的办公室，高叫道：“他成功了！他成功了！林德伯格（美国飞行员，首次单独飞越大西洋）在巴黎着陆了！”　　　　
　　　　而她的老板却显得无动于衷。　　　　
　　　　“你知道吗？”她问道，“林德伯格完全是自己飞过了大西洋。”　　　　
　　　　“单单一个人，是可以做成任何一件事的；”老板平静地回答道，“哪一天当一个委员会飞越了大西洋，请你告诉我。”　　　　
　　　　这个故事当然是编造出来的，但是，它说明了人类的一个基本现象：天才—这一融合了洞察力、忠诚、果断以及青春的奇迹，它仅仅存在于“个人”身上。