房地产市场调研-第6章
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四、项目基地现状资料搜集 不论是住宅、商业或工业用地，我们都可从下列几个方面掌握土地的开发条件：地形状况、地上物状况、邻地状况、基地四周道路和给排水状况、附近公共设施及交通状况。 由于土地位置所在地区的自然条件、社会条件及经济、政治等因素，共同构成区域特性，进而影响不动产的价格。因此在进行项目可行性分析时，必须深入掌握土地所在区域的特生及基地状况。表4—2为基情况调查表，主要说明基地状况的各项内容及所搜集资料的方式。 表4—2 基地情况调查表 项目 内容 基地地理形势 方向、风向、地质、景观方向、地形、排水方向地上且 物、特殊状况 基地地上物状况 基地与邻地情况、防火设施、邻地建筑、邻地地下室深 度 邻地状况 市级道路、主要出入道、基地给排水 基地道路及给排水状况 市级道路、主要出入道、基地给排水 公共设施（公园、学校、市场）、与基地远近、基地的 可及性 附近公共设施及交通状况 在探讨基地本身条件及邻近地因素时，根据基地使用用途管制的差异，所考虑的环境与条件各有不同，如住宅区必须注意居住的宁静、舒适性，其中交通设施状况、有无影响居住环境的设施，及其与基地接近的程度、居民的职业与社会结构、文化素质以及生活方式等都是基地状况资料调查搜集的重点。商业区除了基地条件外，商业的繁荣程度、营业状况、商业腹地大小，以及顾客的质与量等等，都是不可忽略的重要资料。工业区则追求最高生产力，一般工业需要大量用水，而且要价廉；另外如运输设施、交通干线、港湾、铁路等运输设施的建设，对工业区有重大影响；其他如煤炭、电力等动力资源、劳动力来源、原料采购市场及其与产品销售市场的位置关系等，都是进行工业区基地现状资料搜集时需要深入调查的重点，对不动产的开发经营有非常重要的参考价值。 基地条件的好坏受许多因素影响，尤其邻地环境与交通条件的影响更为明显，就投资观点而言，事前的信息搜集及正确的分析，可以减少因基地状况不良而造成产品滞销、价格无法提升的困境。事实上绝大部分问题的产生，在于事前调查了解不够，以至造成开发时间延长、资金积压并且延误了市场景气时机。其他如基地面积是否过小，有无与邻地相接问题，联络道路是否顺畅，自来水、垃圾清运是否便利等等都是不可忽视的基地资料。
五、交通流量资料搜集
交通流量常能带来人潮，使人潮驻留地商业价值提升。交通流量因道路形态不同而有很大的差异，而道路形态也因使用车种、使用时间、使用目的而有不同的发展，因此道路形态与交通流量有互为因果的关系存在。一般所指的交通流量资料包含：机车流量、小客车流量、大客车流量、货车流量、双向行人道流量，以及这些流量的路线及其可到达的区域。每一种不同类型的道路，其交通工具的种类、比率、流量以及大众运输工具的便利性，都对道路沿线商业发展造成不同的影响。 常见的交通流量资料搜集的方式可由调查人员用计数器在道路旁测算，但因为车种、行人等内容都要调查，调查员常常需要2人~3人以上，因此也可利用摄影机在基地两侧作定点定时拍摄，再由录像带计算各种车辆的流量，这种方式较省钱省力，而且可以重复观察现场交通状况。
交通流量调查时段的选择应注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定时段的区分，分别调查取样，才能代表所有时段的交通流量状况。调查一般必须拟定：
（1）调查地点；
（2）调查日期；
（3）调查时间；
（4）调查时段；
（5）调查内容（车辆种类、方向、行人性别及年龄等）；
（6）调查表；
（7）调查结果分析方法等。
交通流量除影响商圈的发展，从长期看也会改变城镇的发展条件，基至影响到城镇的兴起，使原有商圈或旧道路沿线的商店消沉没落；又如市区可能因道路狭窄，又无停车场或难以停车，而导致车辆及人潮望而却步，店铺无法生存。因此交通流量的多少，会影响商业的发展条件，我们在搜集交通流量资料时，应掌握交通流量的主要内容、运用经济有效的方法，并区分流量的时段差异，才能搜集真正有助于项目定位的交通流量资料。
六、道路现状资料搜集 路是人走出来 的，因此常有现状道路与政府所规划的道路不一致的情形。道路的性质往往影响了沿路不动产的发展，因此项目策划人员都需注意基地附近及对外道路的现状。 道路现状资料搜集的方法包括现场目测，丈量道的路的宽度，观察道路发展的状况，到各县市政府规划局查看城市规划图等方式。在搜集道路现况资料时应注意下列事项。
（一）道路形态。道路因经过的车辆种类、使用目的等而有很大的差异，可以通过观察道路通过的车辆种类、数量、比例及道路所通达的地区来判断道路的形态。例如专门从事物资运送经济活动的道路，货车的比率可能超过60％，车流速度快，危险性高，行人、自行车的通行量少，这种道路多半在高速公路附近，或者是郊外过境道路，大多通往工厂园区，休闲地区等。而通往工业区的道路两旁所经营的行业多为批发业、家具商场、加油站、建材市场等，如北京市三环线上就有玉泉营家具城、宜宾家具城等4个~6个家具城，此外还有不少建材市场和灯具市场等。住宅开发较为成熟地区的道路则一般自用车占50％以上，这种道路上步行的行人、自行车、摩托车较多，沿路店铺 营以满足住宅区内的居民、学生及附近上班族的生活需求为主，因此常见便利商店、蛋糕店、录像带店、洗衣店等。
（二）道路使用情况。观察道路使用情况时，可注意下列状况。
1 道路的阴阳面。由于道路两边住宅的不平衡发展、不平衡车道，或单向行驶，常造成道路两边商业气息不平衡的状况。商业气息繁荣的一面叫“阳面”；另一边商业气息较差或根本缺乏气息的叫“阴面”。
2 道路的分隔网。若道路为20米以上且中间有分隔网，道路两边的行人就无法通过，不过此时往往有较密集的过街天桥。
3 路边停车状况。是指道路及其巷道路边停车的情况。通常上班地区白天停车必然严重，住宅区晚上停车可能困难。
城市规划从市区到郊区，不管是工业区、商业区，还是住宅区的道路其所扮演的角色各有其用途特色与路宽的限制。如楼层高度、商业繁化程度等，会随道路状况改变，时而没落时而繁荣。例如新开辟道路会因车流人潮增加而慢慢带动沿路工商业的发展，而老市区的道路则因人潮车流减少而没落。因些道路现状资料对项目定位而言有相当重要的参考价值。其次因使用交通工具的变化，对道路需求的性质会有相对地改变，连步行状况也影响了道路两旁不动产的功能。例如我国不少大城市的商业街改为步行区，使得街道两旁内的土地利用和商业性质也随着改变，引进了更多休闲类产业，道路两旁也以休憩设施或步行道取代停车位。这是道路现状及其发展影响土地利用方式的一个例子。
七、运输系统资料搜集 在城市发展过程中，各市、乡、镇的社会经济结构与城市开发建设关系非常密切，但由于行政区域之间互不相录属，行政部门相关设施分属于不同机构管辖，给城市的发展带来不少问题。为使城市发展能带动周围乡镇、农村发展，使相互依存关系得到适当的整合，强化城市运输系统范围的机能，已成为城市发展的急先锋。配合城市发展，着重交通运输的发展，在城市交通运输方面，提高运输服务水准，减少交通运输瓶颈的存在。因此健全城市运输系统，使各市、乡、镇间的发展紧密连接在一起，有利于缩短城乡之间的差距，并促进城市的进一步发展。 在房地产市场中，交通运输状况关系到产品的价格、产品定位类型、区域商业繁荣程度等，所以对交通运输系统相关建设问题的了解是一个非常重要的内容。而在搜集资料过程中，可区分二大信息的搜集。
（一）交通运输系统的现状。交通运输系统可分为铁路运输系统与道路系统，分述如下。
1 铁路系统。
铁路的能量一般都以路线运载能力作为主要的评估标准，路线容量受多种因素影响，其中包括轨道数、支线、行车制度、站场路线布置、客货输送方式及车辆调度、列车运输方式等。但在铁路发展过程中有两方面资料需要深入研究了解，一是非曲直铁路车站位置及出口的规划；其次是交通运输能力，其中以货物运输能力及旅客运输能力最为重要。这些数据资料对商圈的发展有着重要的影响。在搜集资料时，可参考有关部门编印的地区运输统计资料，及各车站的人口流量统计等资料。
2 道路系统。
城市的道路系统，依据道路功能与设计标准，可区分为高速公路、快速公路，主要道路及次要道路。以上的道路系统完善，对房地产开发都有正面影响。氢只有了解各项道路系统的交通量、道路服务品质等级等，才能掌握道路对项目定位的影响。
（二）交通运输规划。
交通运输规划如地铁网线、城市轻轨等的建设，对车站位置周围的商圈有重大的影响，所以交通运输规划信息资料的搜集是项目定位的一个关键所在。在资料取得过程中，有些资料可在城市规划详图中看出，但较重要的资料或研究计划，可由运输研究所、公路局、市政管委会等单位获得；另外，可向相关研究机构查询一些相关的研究报告，诸如车辆使用公路长度，公交车辆数等。 交通运输系统隐含许多与不动产息息相关的机会与问题，在进行资料搜集之前，必须先确定所需运输系统资料的范围、内容以及时效，再选择经济、有效的搜集方式，才能真正掌握基地的交通运输条件。
八、人文社会经济资料搜集 房地产业属于资本密集行业，有带动相关 行业发展的效果，但是国内普遍存在的现象却是许多开发商抢搭景气市场列车，一窝蜂地推出市场潮流的产品，致使国内市场到处充斥不符区域人文背景或经济发展程度的不动产产品。如在菜市场旁建设高档写字楼的现象。
（一）人口增长率。区域内的人口及户数的增长，对当地不动产的供需有重要的影响。一般说来，人口增长率较高的区域，其不动产单价涨幅及销售量也较高。
（二）职业或行业类别比例。区域居住人口从事的职业或行业，直接影响了不动产产品的价格上也就高。而普通工薪阶层较密集的区域，其产品价格相比而言就要低多了。
（三）产业结构。产业结构职业或行业类别比例是相辅相成的。区域的产业结构不断优化升级，第三产业比重的增加，会造成该区域对金融、服务等产业的需求，不动产产品品质和性能也因而不同。如北京市金融一条街，近年来大量银行机构成的进驻，自然造成对周边服务业的需求，进而影响周围房地产品质及需求的结构和性质。
（四）流动人口。区域内流动人口的多少特性，对项目定位有绝对影响。一般而言，流动人潮多，商�
