超级零首付-第19章
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七、 小结
本章是“超级零首付”的核心部分，详细说明了“以租代售”合同细节及重要考虑因素。
之所以称之为“高级技巧” ，是因为：
z 提出了一套完整的“陌生电话约见”及“面谈”的话术清单，可以帮助你快速赢得房东的交易。
z 分析了“租赁合同”的要点。指出费用结算、修缮责任、转租权利等重要内容。
z 解释了“期权”的意义。从“期权合同”里，分析“以租代售”的优点。并提示了几个关键的风险因素。
z 告诉你如何为自己的利益，提前规划好“以租代售”的关键数据。其中对于“未来房价”给予了相关的计算方法，力求双赢。
这些技巧既有法律方面的，也有数据分析的，都是大量经验的积累与总结。
你在实践中遇到很多问题；但只要保障以上的内容是正当、合适的，那么你的利益就有了基本的保障。
最后，我们介绍了其他几种零首付方法，帮你拓展自己的视野。
零首付本质就是“资源整合、资产运营”的一种目标。在多种行业里，都存在类似零首付的交易方式，比如专利入股、股票置换等。
从下章开始，我们将拓宽你的视野，帮你梳理更高层的房地产投资规律，并揭示“房地产投资致富”的奥秘。
第五章 自由之路：如何借房地产投资致富
“谈判”与“融资”是解开房地产快速致富的密码。
“超级零首付”可以帮你“空手变钱” 。
“被动收入”是衡量你经济自由的重要标准。
“钻石”是好东西，但不是所有的人都识货；如果你
总把精力浪费在这类人身上，你会得不偿失。
很多聪明的读者，都不约而同地想到：如果可以找到很多处这样的房产，而自己又不能全部“消化”的话；与其浪费掉“零首付”的机会，不如转介绍给别人，而自己还可以从中获益。
不错，你所想到的，正是我们指导理财师学员时的思路。他们主要的工作就是帮助其他人“零首付买房” ，当然自己也会获得一定的收益。
而他们所使用的工具，绝大部分都与“超级零首付”相关。只不过，他们是站在第三者旁观的角度来设计交易方案的。而且在吸引“买家”方面，也具有相应的手段。
由于篇幅所限，本书无法尽述。有兴趣的读者可以咨询本书最后的“超级零首付收入流特训营”简介。
虽然无法详述“超级零首付”的致富技巧。但在此可以将相关的房地产投资致富的规律介绍给大家，为大家以后的投资之旅“保驾护航” 。这些内容在《房神秘笈》中曾简略提过，但此处将其升华放大。
一、 “三大定律”打开房地产财富之门
房地产投资是一项汇集法律、营销、谈判、资本运营、装修设计等多项知识体系的综合型应用领域，从其衍生出来的投资细分方向数不胜数。
但是大道至简，万变不离其中。我们根据长期的投资积累，把众多的投资手段进行剥茧抽丝、缩小聚类，终于由感性经验升华，提炼出来了有共性的理性逻辑——我们称之为“三流定律” 。
三流组合定律
任何房地产投资交易形式都是“信息流” 、 “产权流” 、 “资金流”这三个流程的衍生及组合。
我们以普通的房产交易为例来理解该定律。
买房人 A首先通过“中介 B”了解到了一处房产（房东为 C）的信息，A看中了该房产，于是 A与C 签订了购房合同；A没有足够现金，由是向银行 D申请二手房按揭贷款，D 审批通过。A 于是向 C 支付首期款，银行向 C 支付按揭贷款，B 帮助买卖双方完成过户。过户给 A后，A定期向 D还款。
这个过程可以描述如下图所示。
这三种流程贯穿始终，我们可以简单划分如下：
表 5…1 三种流程示例说明
流程分类 流向 内容
① C→B 房东C向中介 B发布卖房信息信息流 ② B→A 中介B将信息传递给买家A 产权流 ③ C→A 房东C将房屋过户给A ④ A→C 买家A付首期给房东C ⑤ D→C 银行D付按揭贷款给房东C 资金流 ⑥ A→D 买家A定期向银行D还贷
如果 A与 C 直接接洽房产交易，那么就可以省略中介 B 的角色，即“信息流” 是由买卖双方直接接触完成——但在实际交易过程中， 往往需要一个 “中介”环节，即使不是“房屋中介公司” ，也可能变为“互联网网站” 、 “熟人” 、 “同事”之类的来充当“中介” 。
如果 A不需要贷款，那就可以省略“银行 D”的角色。 “资金流”由双方直接对接完成。
这是简单的房产买卖过程，如果中间插入投资者的角色，也可以按“三流组合定律”来理解。
普通的“低买高卖”式投资行为中，往往是投资者首先买入房产，然后转售，其交易过程可浓缩为：
房东 投资者中介 银行 买家 中介 银行 房东C 买家A中介B银行D
图5…1 普通房产交易过程
资金流转 产权流转 信息流转
而高级的一些的投资者，可以分别针对这三种流程来选择投资方式，请看下表：
表 5…2 常见的投资方式与三流对照表
流程 常见的投资方式 赢利分析
信息流 房产中介 中介服务费
产权流 期权转让 期权转让费
各类贷款 利息收入
资金流
全权委托书 房产转售收入
无论何种投资手法，都可以归结为以上的几大类。
所以，你就知道， “超级零首付”也是其中之一，可以归为“产权流”类。
风险递增定律
房地产投资领域中，普通投资者常用的操作手法就是同时涉及“信息” 、 “资金” 、 “所有权”三种流程的操作，而精明的投资者是根本不会这样的。
为什么呢？
风险递增定律
房地产投资风险按“信息流” 、 “产权流” 、 “资金流”的顺序依次递增。
三种流程各自涉及的风险是不一样的，有轻有重；如果同时承担多种风险，则会产生积累膨胀效应，总风险远超过各自之和。
所以，普通投资者三险同担，自然压力重重。
再来看前表，如果投资者只涉及“信息中介” ，即负责买卖双方的联系与普通过户手续的办理，那么他的风险就最小。比如：中介完成双方撮合后，可能遭遇“飞单”的风险（即买卖双方撇开中介，直接交易，以便免去中介费） ，付出一点“跑腿成本”与“电话费” ，赚不到“中介费”罢了，并没有更多的成本风险。
而“产权流”的风险居中，因为涉及“产权流”的投资方式如“期权合同转让” 、 “以租代售”等，只是付出“定金” 、 “租金押金”之类的支出，相对于购房款动则上几十万的资金规模而言，风险小得多。
图5…1 普通的投资者加入后的流程
相反，如果他首先用钱把房产买下来，再转而卖给其他人——如“全权委托书”投资方式——那么他就要面对“资金流动性陷阱” 、 “房产贬值”等风险，即“资金流”带来的风险最高。
对于经验老道的投资高手而言，当然可以同时操控好这三种风险；但对于大多数投资新手来说，却是“暗礁处处、风险重生”——这就是常见的“低买高卖”式投资手法的致命之处：即同时承担三重风险，其累加效应远超单一风险；所以投资新手一定要避免这种“蛮干”的投资行为。
与此同时，房地产投资是否也符合“风险与收益成正比”的规律呢？就是说“资金流”带来的投资收益最高呢？
收益关联定律
房地产投资收益与资金投入数量关联不大，而是与对增值环节的“控制”程度成正比。
不是说，你投入的资金越多，在房地产交易中就越能获得更高的收益。实际上，投资收益与初始的资金规模并没有必然联系；相反，如果初始投资高，风险却是直线上升。
所以， “有钱”反而是房地产投资的“大忌”——这就解释了为什么 90％的房地产投资者赚不到钱：因为他们用钱“买”风险，却不知道该如何用“智”换“收益” 。
“与房地产投资的增值环节控制程度成正比”是什么意思呢？
就是说，房地产投资的环节很多，其中一些是不增值的，而一些是增值的。
投资者将那些增值环节控制的程度越深，就越能获利。
首先，让我们来分析一下房地产投资到底有哪些增值环节。请看下图：
图5…2 房地产投资环节增值效应分析
增值程度 时间进程 买家匹配 谈判签约 买家融资 房源搜寻 产权过户
我们以纵坐标表示“增值程度”高低，以横坐标表示“时间进程” ，即耗时长短。共列出五个增值环节，基本包括了房地产投资的主要切入点。
从图中可以一目了然地看出，最理想的投资环节就是同时满足：
z “增值程度高” （纵向高度跨度长） ； z “时间进程短” （横向跨度较短） 。
根据这种标准，在上述5 个环节中，最理想的无疑就是“谈判签约”与“买房融资” ；而最差就是“产权过户” 。
这一点很容易理解，因为这一环节耗时又长，交税又多，手续繁琐。基本只是“成本中心” （总想着怎么省钱） ，而不是“利润中心” （想着如何赚钱） 。
这也就解释了“为什么买卖双方不愿意找中介”的原因了。试想，你愿意仅因为中介帮你找房、帮你办手续而支付高价吗？
所以， “谈判签约”与“买房融资”就是“性价比”最高的环节，是投资的“黄金地带” 。
之所以说这两个环节是“黄金地带” ，还与“控制力”相关。我们从五个环节分别比较可知， “房源搜索”与“买家匹配”是很难彻底受“控制”的。
因为房东既然想卖房，就会四处发布信息，以便吸引大量的买家竞争，从中取高价获利。所以，他通常不会将信息仅限于告诉少数的投资者。
即便投资者优先得到这些信息，也必须尽快将其转变成为“合同锁定” （即“谈判签约”环节） ，才有可能真正的“控制” 。
“买家匹配”更是如此，有潜力买房的人太多了，投资者不可能限定死让谁买。 “产权过户”当然也不用多说，既然我们无法“控制政府” ，当然也无法控制这个环节。
所以， “黄金地带”意味着不仅“增值—时间”比例高，更意味着“控制力”容易实现。
通过“收益关联定律”可知，我们对“黄金地带”的控制力越强，就越能获得高收益。
这里面很多人可能会疑惑，为什么“买房融资”会成为“控制力”强的环节呢？可以提供房贷融资的银行很多，怎么能谈得上“控制”呢？
学过前面“以租代售”的融资课程的人，应该可以理解这种“控制力” 。
房地产致富的密码
简单地说，就是当我们获得“期权合同”后，不是简单地找到买家“一卖了之” ，而是常常需要提�
