郎咸平文集-第202章
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地产商心理面产生极大的振动，因为他所面临的地产市场与他过去所经历的完全
所不一样。过去地产商怎么看地产市场？那就是这个经济越来越进步了，越来越
发达了，所以老百姓越来越富裕了，因此大家想住更好的房子，那么我们过去对
地产的理解是这样的，由于大家变得更富裕了，所以大家想住更好的房子，所以
这种需求是可以被预测的，这种需求也是非常容易被掌握的。但是2008年的楼
市包括你们这里都不是这样子的，因为用地产商的观点而言，地产供应面的成本
基本上都是刚性成本，包括购地块、构建成本以及其他的必须支出，全部都是刚
性成本。
但是购买房地产的需求资金是哪里来的？请各位想一想，最大冲击力不是来
自于这个社会的正常经济发展所形成的一些购物资金，而是因为这个经济变得更
萧条了，制造业崩溃了之后所挤压出的这么一股资金。我给大家讲，这个名词叫
做“虚拟资金”。这个资金有几大特色：第一，不可兼管；第二，不可预测；第
三，不可控制，他是来无踪去无影，这种资金主要冲击地产的资金是这么个特性。
他是个飘忽不定的资金，而这就是地产商感到万分沮丧的缘故。因为成本是刚性
成本，而主要的购买资金居然是飘忽不定的“虚拟资金”，什么时候来，不知道；
什么时候走，不知道。只要虚拟资金到了，这个地区的房价一定失控，而你们这
里所以没有像别的地方一样飙升，是因为虚拟资金没有进来，这也是你们的幸运。
我在去年就已经警告过成都市以及重庆市的领导，当时他们的房价还比较便
宜，成都市是5000元∕㎡，重庆市是2900元∕㎡，我说只要虚拟资金一进重庆
或者成都，房价立刻失控。到六月份，重庆和程度推出了一个新概念，叫做“城
乡统筹新特区计划”。这个计划一推，大量虚拟资金进入重庆和成都，成都房价
涨到7000元∕㎡，涨了30％。而重庆那？更可怕，从6月份到11月份，房价从
2900彪涨到6000，全体失控。这就是虚拟资金所造成的。虚拟资金打到哪里，
哪里就失控，这种现象是从广东、上海、北京开始的，发散性的思维，到处乱串。
只要虚拟资金进来，房价大涨的结果，是老百姓都住不起房子。从而造成中低档
楼盘泡沫更严重。
那么地产商在这种情况下该怎么办？我就用最近一个月来，地产商的个总战
略和各位作个说明，很多地产商开始采用差异化的低价。但做的最突出的就是王
石，王石的万科，采用全面降价，一路调价减了30％。但是王石并不是一个整体
的代表，我觉得70％的地产商，他们的行为和王石的不太一样。他们采用差异化
定价，虽然本质上和万科的全面降价是一样的，可是差异化定价值得一提的是，
我就以北京的地产为例。什么叫做“差异化定价”？也就是地产商在刚性资金的
压力之下，由于对虚拟资金把握不到位，根本无从预测，所以采用差异化定价的
方式探测虚拟资金的深度。我们以招商地产在北京所盖的1872为例，那么这个
地板很有意思，这边是红领巾公园，这边是1872的地盘，怎么做差异化定价那？
就在这个地盘的右下角，离公园最远的地方，首先开盘，25000元∕㎡，看一看
虚拟资金来了没有。如果销售不佳，赶快改变销售战略。如果销售非常火暴，那
么代表虚拟资金的深度够。下一步就在靠近红领巾公园再开盘，35000元∕㎡。
如果还是销售旺盛那？就面对红领巾公园再开盘，他们计划是8万元∕㎡。
我想请各位来宾思考一下，同样一个楼盘，就因为地段不同就从25000到8
万，你认为会去买8万房子的是什么人？你想想。你要想想：天天看红领巾公园
烦不烦，什么都是绿色的。就像你回家一样，老是看到同一个面孔，你也烦。为
什么常常吵架就是这个缘故，天天看到烦那。如果让你天天看到红领巾公园，只
是一片绿色，什么都没有，烦不烦那，晚上看不到还是黑的那。那么你会花这么
多钱去买那？这种两万五到8万的差价，差距之大，是一个正常人所想像不到的。
也就是进入这个地产的资金，本身就是一个不正常的资金，这叫做“虚拟资金”。
那么我为了作个演讲，我还专门跑到五环那边去了看了楼盘，叫做“星河
湾”，当然我只是看，我买不起哦。4万元／㎡，开发商说我们花了1万元去做
装修，我还专门进去看了他那个装修那。哇靠！装的他妈的是富丽堂皇的，感觉
上就像是进了博物馆的感觉一样的。你能不能想像到就是说你买的房子，住在博
物馆不是很恐怖吗？到底会有哪些人会多花1万元去住博物馆那？不可思议也，
为什么会有那些人愿意多花1万元，去住在那些毫不实际的装潢里面。这些资金
都是不正常资金，这些资金就是象征着我国经济全面萧条的这些资金。大家都不
想做实业，都拿去炒楼炒股。那么进入楼市的自己那，就是这些资金。
在这个理解之下，你可以想像得到，各地的楼盘，包括我去山西南宁等等，
甚至柳州，你会发现：当地地产商还在建最豪华的别墅，还在建最豪华的大楼，
为什么？因为这种大楼的价格不是最保证的。为什么不保证那？因为“虚拟资
金”。我们全国的地产基本上是以虚拟资金为主导，而不是以经济现状为主导，
这是最危险的情况。从而误导这资金进入地产，从事一些非常奇怪的建设，包括
高档楼盘的建设。这些将来都会被证明是错误的，因为整个地产的走向决定着地
产的命运。
我相信你们听我讲到这，你就应该豁然开朗了。像嘉兴的地盘，到4000多
就已经快弹不动了，在这儿做地产的人也很辛苦。你们利润也很薄，包括购第成
本，还有其他重大指出那，就算买了4000多的地盘，我相信利润只有几百块。
是不是觉得倒霉的，怎么在嘉兴开发那？早知道么，去上海、深圳捞一笔再说了，
真是的。倒霉吗？我告诉你不是的。为什么？因为我们中国今天房地产业走入到
了一个前所未有的畸形局面，也就是说全国楼价的决定不是决定于供需，不是决
定于中国经济发展，而是决定于这些飘忽不定的“虚拟资金”。而其来源，居然
是来自于制造业的全面崩溃。那么这一种现实情况所反映出来的结局，就是制造
业的冬天，将是迅速、持续的。
在这个时候，我再回过头来看一下王石的策略，王石迅速砍价为什么？你想
想为什么？我告诉你，只要听懂我这门课的人，只要听懂以后就会知道下一步是
什么。因此对于王石而言，能够在此刻砍价销售什么目的？就是迅速让资金回笼，
否则越往下走是越困难，我把话放在这儿。至于他能不能做到，这是另外一回事，
但他这个策略在我的二元经济里面就显示了他看准了未来地产业的全面萧条。因
此降价销售，资金迅速回笼，我相信这是他的最高战略指导思想。
当你理解的股市和楼市之后，你再回头看看嘉兴的定位。那么嘉兴，我看了
你们很多的报道，包括你们的问题。是不是由于你们这个地位特殊、组织结构的
松散或者是其他什么原因使得你这里的经济相对比较落后，楼价相对而言也比较
滞后。其实我告诉你不是的，当然我讲句公平的话：你们这个地方前几年政府大
量放出土地也是原因之一，但这都不是主因。真正的主因，就是我讲的二元经济
的问题，二元经济还没有冲击到你们这里的地产业。但是二元经济已经对嘉兴的
制造业造成沉重的打击。那么今天我会花一定的时间，给各位讲讲制造业的定位。
你们这边有五个县，包括服装业、牧业、羊毛衫啊等，差不多就这几个行业了，
什么团伙式的抱团式的行业，这种行业在二元经济之下，他有他的特殊定位。我
准备谈完外资之后在回过头来谈你们的未来。
那么我谈到这儿，我相信在座的各位已经对中国的经济有非常深刻的了解。
现在请允许我把你们带回到美国好吗？我想做一个中美两个国家的对比。当我们
的政府在救股市的时候，你们还记不记得我们国家的专家学者是怎么说的？他们
说政府不应该救市，为什么不应该救市？因为那是违反了市场化的原则。你还记
得哇？我想请问你们他们懂市场化吗？我想再请问你们，中国有真正市场化的市
场吗？我再请问你，美国的市场化做的够到位了吧？美国人在这方面比我们聪明
的多得多了吧？为什么美国的次在危机，美国政府为什么要救市？我请问你。以
现在的眼光来看，美国政府拨了800亿美元去救美国国际集团公司，为什么？而
且还拨了几千亿美元去救房地美，为什么？我们是不是也要批评美国不懂市场化
呀？我们不懂是真的，美国不会不懂好哇？他是一个真正的资本主义国家，他哪
会不懂，他比我们懂得多了。真的不懂的，在我们这儿是比较多的，尤其是我们
的学者，大部分都是不懂的，胡说八道。
我想请问各位在座来宾为什么美国要救市？很多朋友问我：“哎呦，郎教授
啊，美国的次在危机对中国的影响太大了吧？”而且你前面也听懂了是哇？美国
的制造业也已经全面萧条，我们地产资金也崩得非常紧，而我们的地方建设还是
欣欣向荣，到处修桥铺路，这就是现状。很多人问我“次在危机是不是打击到中
国了？”我回答说“当然是还没有开始。”为什么还没开始，回忆我前面讲的这
些话，“工商链条时代”。请注意：美国政府为什么要去救金融机构那？因为美
国政府比我们都懂什么叫“工商链条”，美国政府的做法就是在工商链条还没有
崩溃之前迅速地设立防火墙，让所有的危机只存在金融部门。因此他需要直接解
救这些银行，包括房地美，还有美国的ARG等公司。什么目的那？就是把这种风
险完全集中到金融市场，而由美国政府直接来解救他们，希望把危机直接在金融
部门直接解决了。这话什么意思，也就是说他们正在设立防火墙，让金融的危机
不要波及到商业、工业、农业、甚至出口进口。只要美国能够成功的设立防火墙，
嘉兴的制造业就不会这么快倒闭。你们这里的地产业也不会受这么大的冲击。我
可以告诉你，只要美国的防火墙一旦爆破，中国将承受最大打击。
那么你如果听懂了美国的防火墙故事，我想拉到中国来。美国的危机是开始
于金融危机，中国那？是制造业危机。也就是这几年，我们制造业所面临的投资
经商环境迅速恶化。按照我两年以前的话讲，我呼吁政府要直接解救制造业，像
美国一样直接给制造业设立防火墙；我呼吁政府直接帮助制造业度过难关，要像
美国政府直接帮助银行度过难关一样。否则，防火墙一旦爆破的结果那？你们的
毛病就来了。但是政府并没有听我的，到了今年的8月份才听我的，但是已经来
不及了。你知道为什么吗？当你制造业逐渐衰退萧条的时候，而我们政府没有像
美国政府一样设立防火墙。因此什么结果那？使得应该投资在制造业的钱都拿去
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