郎咸平文集-第250章
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因为中国现在是一个制造业大国，房地产实际上的买方还是制造业群体，所以要
解决房地产购买者的问题，还是要解决制造业的问题，这是一个中心，还有两个
基本点，一个是政府，一个是资金，因为中国跟西方最大的不同，是中国的土地
不是私有的，所以房地产开发部能够脱离政府，所以我们看到政府实际上从某种
角度决定了房地产几个阶段，88年开始，土地进入流转市场，房地产真正开始，
98年取消分配，现在为什么刚才我判断会有第三个十年，因为今年中央非常罕
见提出一个说法，鼓励居民购房，房地产业是中国重要的支柱产业，大家应该记
得在五年前宏观调控刚刚开始的时候，关于房产是不是支柱产业有非常大的争
议。第二个方面是金融，最近有国九条，不是针对房地产，是针对很多的制造业，
但是国九条里面第五有一个是针对房地产的，所以按照我们的设想把政府的政策
和金融政策结合起来，放在消费者的角度来考虑，刚才有一个大体的猜想，行不
行大家接下来看。
中国房地产走完了两个十年，88年到98年是第一个十年，88年起步，92
年发生的事情，海南为首的房地产泡沫爆炸，房地产崩盘，所以很多的资金撤退，
所以整个房地产陷入五六年的衰退期，到了98的时候，房地产开始回暖，政府
取消福利分房，一刺激之后，到2002年是一个上升期，但是02到03年开始，
03年到05年比较怪，为什么怪呢？实际上是房地产的下降期，但是为什么表现
为价格的上升期？因为中间发生了背离，房地产是价格最大的大宗消费品，同时
也是投资品，这个时候消费者退场，实际上是一个以上升为特点的下降期，未来
五年我的感觉，我未来是第三个十年，五年一个阶段，但是是以房价下跌为代表
的房地产实质的上升期，未来五年房地产还会上涨，广东10月份的均价是9200，
我说广东要跌到6000，明年再后年跌得越快越好，所以我觉得是第三个十年，
是以五年为一个阶段。
主持人（王欢）：我注意到邵总和郎教授还交换了一下名片，不知道是否约好
去天津度假，您觉得整个的房地产市场已经到了一个什么时候？
邵少敏：现在这个价格是在下降的，政府也在出台很多的政策在刺激房地产，
现在政策的出台是延缓了下降的时间，就是把冰冻期延长，这是我的第一个感觉。
第二个感觉什么样的政策能够真正把房地产刺激起来？这个实际上从上到
下讨论比较多，而是争议比较多的，从房协到建设部到很多专家得出来，基本上
比较认同是两个政策，这两个政策出台的时候，往往房地产可能到了一个至少可
以称之为一个阶段性的底部，是什么政策呢？第一个我们对二套房贷放开，我们
现在实际上是在金融政策对二套房贷采用歧视性态度，为什么呢？因为它的利率
是1。1倍，而第一套的利率可以打7折，大家都知道，0。7到1。1，增长的幅度
是超过50％，而且实际上现在的银行是喜欢买第二套房子的，不希望买第一套房
子，这是大家要注意的一个方面。
第二个方面实际我上回过头来说，现在各种媒体都在博弈的，实际上在杭州
“24条”之后，当中有一条，就是个调税的问题，这条在上海已经实施过，在
七八年前，上海刺激房地产的时候，一个最大的刺激措施就是你买房地产，我印
象当中这个政策是执行到95年，你一家人交的个调税都可以按照一定的程度退
回，因为中央和地方分家，上海可以做到，杭州已经执行的，包括在两年内执行，
自己所得部分是68％左右这是对房地产的刺激，也是带动真正的白领买房真正触
动的因素。
主持人（王欢）：在世界500强里面，没有一家企业主营是做房地产的，但是
在中国的这个富豪榜里面，将近一半都是跟房产有关。您觉得是不是意味着中国
的经济，随着中国经济的发展，这些房地产会退出历史的舞台？
郎咸平：这是一个产业经济，看世界500强很多是银行，还有是制造业，你
要注意，制造业本身，就是像我们内地的制造业这种纯粹的制造业，是整条产业
链高度的社会制造业，非常大
房地产在我国现有阶段而言，房地产占有主要的角色，经过调整之后，我相
信回到正轨，会像欧美一样，会形成一个大型的集团，原因在哪里？整个国家的
发展，缺乏系统，一个缺乏系统构建的国家，要自然形成世界500强是比较难的，
除非内地的企业，通过简单的收购兼并硬做大，如果都像三星、索尼这样先构建
一条系统之后，在系统之上我在做大，这才是健康发展。
主持人（王欢）：接下去还剩下15分钟的时间，我想把这个时间交给台下的
观众很多房地产公司的老总在下面听得非常的认真，给大家一个机会，跟台上的
四位来一个互动。
提问：《货币战争》里面写的是不是都是真的？
郎咸平：《货币战争》里面写了很多事情，但是都是胡说八道。《货币战争》
里面高度表扬了黄金，可以控制通货膨胀。我告诉你，欧洲在16、17世纪的时
候，曾经的严重的通货膨胀是怎么来的，由于西班牙、葡萄牙在南美洲掠夺了大
量的黄金之后造成的。你再想想，今天如果要发行纸黄金的话，你相信哪个国家
去发行？还是美国，既然美国发行纸黄金，跟它发行美元有什么差别，不是一样
的事情吗，所以用这点来看，你把黄金过于神话包括就是错误的，已经不是一个
简单的避险工具，而是一个大宗的物资。
国际金融炒家赚钱之后不知不觉，还觉得很伟大，比如说建行一上市，像美
国的银行次级债损失了很多钱，但是银行的上市赚了1300亿美元，这才是真正
的水平，赚钱之后你完全都不知道，还帮他数钱还挺高兴，比如说包括今天的国
家所有的对外的金融投资百分之百是失败的，为什么？还包括深圳一家公司跟高
盛对赌，你怎么敢赌了，所以告诉各位，我们对于国际金融炒家的理解太幼稚了，
而且对整个的金融集团没有太多的了解，这本书里面只是片面讲一些数字，如果
国际金融炒家就是这么一个水平的话，我们就高兴了。他们未来会做什么事，我
搞不清楚，但是我告诉你，07到08年国际金融炒家最高战略指导思想就是取得
大宗物资的定价权，而且你会发现，铁矿砂也好，农产品也好，几乎都是供不应
求的情况下，大幅涨价。国际金融炒家利用定价权取代了供需，这就造成了国际
大宗物资价格大涨，这才是真正的水平，这个水平不是说说就知道的，希望大家
有一定的认识，不要想象太简单，是非常复杂的，实际上我所理解的国际金融炒
家的水平比书上写的起码高百倍、千倍以上，你根本不知道，那才是真正的高手，
被你感觉出来还是什么高手呢。
主持人（王欢）：谢谢郎教授，以后这样的书都不要去看，而是要看郎教授的
书。
郎咸平：我并不是这个意思。可以看娱乐性非常好的书，都是很好的。
提问：郎教授你好，您刚才讲的，香港房地产业租赁这块，我是从事商业地
产这块，国内有一个现象，不管是从政府还是开发商，还是消费者在态度上重视
商业地产不够的，尽管我们的商业地产表面上风风火火，但是据我掌握的资料，
国内的商铺的空置率现在已经接近五千万平方米，这是一个非常可怕的数字，租
赁业有一个稳定的现金流，非常值得学习，但是我们接下来几年，因为现在很多
开发商都是在从住宅业转向商业地产，这几个月大家都在喊着这个问题，包括有
人提出一个观点说商业地产是冬天里的避风港，或者有人提出来商业地产是下一
个开发的机会，或者是下一个利润增长点，您对这个有什么样的看法和观点？
郎咸平：香港的情况跟内地不一样，因为香港是一个小地方，就是一个城市，
而香港这么多年，碰到97、98年金融危机也好，但是商业地产就是很落后。但
是在今年之前，还是维持着一个水平，还可以创造一个稳定的现金流，从11月
份之后，比如说铜锣湾最近的商铺空出来，承租就开始少了，这个冲击对香港是
很大的。过去20年间，香港的租赁业相对比较稳定，可是到08年之后，香港的
租赁业也遭受非常大的冲击，我并不觉得香港所谓的商业地产的租赁能够维持很
好的水平，但是比较关切是到底有多箫条？到现在为止，香港的租赁业也步入箫
条了，但是真正市中心的地产的情况让我非常的震撼，不要简单看成是“避风
港”还是要小心一点，危机还是有的。不要一股脑儿去搞商业地产，还是要注意
的。
提问：有两个问题，第一个您是否认为当前农村土地流转是扩大内需的一个
突破口，具体而言，当前的农村的小产权房会不会因为现在这些禁令的实施而失
去你的发展的空间，第二个我刚才听您的演讲，你过多提到制造业，但是更多的
学者认为，对中国来讲，是制造业的转型要转向服务业，您是否这样认为？
郎咸平：你是单刀直入问到这个问题，其实很多人说过，中国应该专业转型，
这个是对的，美国算不算一个服务业国家？美国应该算是一个以服务业为主的国
家，你们知不知道，他们的基础是什么，他们的基础是中国的制造业，你有没有
想到，整个地球没有制造业，你服务什么东西，你告诉我。你如果什么都不知道，
我今天要把一个茶杯寄给你，我怎么寄给你，美国确实是因为服务业而发达，而
他们的服务业雇佣了大批的本科毕业生，这就是为什么美国人的大学生的比例比
我们高很多，中国为什么大学生的比例低，任何服务业的基础一定是制造业，如
果脱离制造业的话，简单告诉你就一定不会有服务业，所以我并不反对以服务业
为主，但是应该做的是以制造业和大服务业的整合，才是该走的路，而不是简单
把传统的制造业一脚踢开。因此我不反对讲服务业的问题，因此正确的思维是做
制造业和服务业的整合更重要。
提问：面对这种经济形势，有个德国经济学家提出，中国需要推进一种由居
民可以参与的经济活动，当然这是一句话，我还是不懂，我想请问郎教授您对这
个事情有什么建议？相关的问题，在1998年或者是1999年英国和韩国因为他们
遇到经济危机以后，他们都转向了文化创意产业，关于这个问题想听听高见？
郎咸平：最近法国有很多的报道很有意思，他们说GDP低一点又何妨？你建
设GDP容易，硬件很容易，比如说IT系统都是很容易的，但是没有人才，因此
我们在构建硬件的同时，想想国外的批评，硬件很建设，你要让硬件能够充分的
发挥效能这个比比较都重要，一定要有软件，人才的培育在整个过程当中也是非
常重要，那就是一个国家要健康的成长，光有硬件是不行的，一定要有以人为本
的软件系统的支持，硬件才能发挥更大的效用。
你不要简单看作是GDP是多少，你说重要不重要，当然是重要的，问题是经
济不断的构建硬件设施的时候，你
