郎咸平文集-第92章
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功的，按照目前研究结果来看，只有一件事，你的战略指导思想必须符合行业的
规则。零售行业的发展，要以规则建立为主导，以行业主导为推动力。谢谢各位。
宋郑还：非常感谢郎教授精采独到睿智的演讲，讲完了给我们很多思考，再
一次谢谢郎教授。
主持人：我们上午的论坛到此结束了，感谢各位。
2007。04。15 house365对话郎咸平网络直播实录
＇主持人＇各位现场的朋友们，365地产家居网的朋友们，网友们，大家晚上好。
欢迎各位今天莅临HOUSE365网络直播现场。今天我们直播的主题就是对话郎咸
平宏观调控下的中国楼市。此时此刻，我们HOUSE365网旗下的南京、苏州、无
锡、芜湖都将进行网络直播。今天我们非常荣幸地邀请到了香港中文大学教授郎
咸平先生。我们请大家以热烈的掌声欢迎郎教授的到来。（18：31）
＇主持人＇您好郎教授欢迎您来到我们网络直播的现场。您对南京的印象怎么
样？（18：31）
＇郎咸平＇印象不是太深刻。（18：32）
＇主持人＇南京有没有给您留下印象深刻的地方？（18：32）
＇郎咸平＇就是你们这里。（18：32）
＇主持人＇我们今天的主题是宏观调控下的中国楼市。您认为宏观调控这两年
下，中国楼市怎么样？有没有达到宏观调控的目标？你是怎么看待这个问题的？
（18：32）
＇郎咸平＇我就系统性地把这个问题谈清楚。为什么今天要选择来这儿表达我
的观点呢？主要原因是这个是一个重大的课题，我碰到很多政府官员、企业界代
表或者是一般老百姓，甚至媒体都非常关切，都询问我。我不太想发言的原因，
因为我不想搞只言片语的讲一段、讲一段。今天是一个机会，我就把整个中国楼
市泡沫化的问题，也是老百姓关心的问题，我做个整体的讲述。让大家理解为什
么会有泡沫化的现象。我就开始讲好了。请各位网友、全国老百姓思考一下，你
们认为房价上涨是什么原因？我相信各位的答案应该是各种都有。包括地产商的
暴利，或者是政府卖地的问题，或者是利率的问题，或者是游资的问题，这些问
题坦白讲都是些表面现象，我想告诉老百姓的是我的新观点，房价泡沫性的本质
问题是政府腐败的问题。（18：33）
＇郎咸平＇今天我就想从供给面跟需求面来谈谈各级政府的腐败和地产价格
的关系。我非常具体地、宏观地、全面地做一个论述。以这个供给面而言。各位
老百姓想一想，我们这个地方政府对土地是什么态度？（18：34）
＇郎咸平＇我们经济学里面常常跟我们讲供需的问题，为了要平抑房价、物价
所以要多卖地，地方政府地卖的越多，房价越高，这怎么回事？这跟各地干部考
核关系很大，我们过去对于地方干部的考核，几乎以GDP成长为唯一标准。各位
思考一下，一个地方干部上任之后，他什么都不要做，他只要去卖地，卖一块地，
GDP就上升这一块地，卖两块地就上升两块地。他越卖地，供给越多，价格越高。
这跟他考核有关系。因为考核是以GDP为标准，他卖地表面上讲是增加财政盈余，
背面是政绩工程，老百姓的死活和他没有关系。地产流程更恶性化。地产怎么回
事？有两大主块，第一个是土地开发权（银行贷款），中间流程是极其复杂的。
要开发土地，规划证、土地证一大堆的文件，都牵扯到公权力的问题，这两大块
每一块都是上百个公章，每一个公章都代表各地政府的权利，有权力就有腐败。
以前吃个饭就盖个章，现在不行了。盖个章几十万、上百万，盖个章多少钱？这
种权力的握有，表面上地方政府打着开发地产带动经济，背地就是以权力的取得
来剥削。最后贪污腐败的钱总要转嫁到老百姓的头上。这种所谓土地使用，土地
使用开发以及银行贷款的整个过程是贪污腐败最重要的原因。（18：37）
＇郎咸平＇这一点，一个是地产所谓的土地越卖价格越高，另外审批过程中异
常的腐败，这两个原因造成土地连年高涨，甚至我们政府推出土地要竞价拍卖，
表面上看起来竞价拍卖是进步的，我们是上有政策下有对策。我们发现地方政府
搞威标，民营企业劝退，国营企业你不要出价，最后发现很多国营资产就是这么
流失的。所以这些腐败造成供给面价格居高不下。地方政府越喊口号开发地产，
你发现一个奇怪现象出来了，这个地方房价越高，政府越努力想办事，老百姓越
买不起房，这种事的根源就是政府的腐败。这是第一点：地方政府的腐败。（18：45）
＇郎咸平＇第二点我们谈谈需求，为什么大家有钱买房子，为什么这么高的房
价你还会去买？这点是非常复杂的。绝对不是我们一般谈论的泡沫这么简单，各
位想到，你有没有投资机会？我想请问全国老百姓，当你有一笔钱以后，你除了
做房产跟炒股票之外，你敢投资到哪一个行业？我有太多的学生，民营企业家，
做一个阶段之后不敢再投资了。又要对付公干、消防、税务、城管，反正多的是，
你开个餐馆天天对付他们，有些城市更有趣，要把土地征用，有很多餐馆怎么办？
地方政府怎么政他们？公安每天去查，消防每天去管，怎么办？最后就走了。你
们发现我们民营企业，投资机会是很差的。因为这个体制腐败、社会堕落，有钱
不敢投资啊。有太多的学生跟我讲赚了几亿，你准备怎么办？标准答案是：办绿
卡，为什么？他不放心。他怕再投资下去，钱收不回来怎么办？甚至我们的企业
家、我们的投资者相当的短视，他短视原因不是我们短视而是很多地方投资条件
太差，逼的你不敢投长期的。（18：45）
＇郎咸平＇你们千万不要说这个现象只适用于我们民营企业，不是的。今年两
会期间通过了一个法案，两税合一，外资以后在中国不能够享受税务的优惠，老
百姓知不知道世界五百大什么反映？这个新闻在香港等是头条报道。这里我想告
诉各位，世界五百大怎么回答政府的这个制度，他们是这么说的，中国经济不断
发展、不断进步，制度在健全，公平很重要，既然是公平，外商没有理由享受优
惠的税率，因此取消两税是正确的，是符合公正、公平的精神的。但是世界五百
大要求中央政府给他们提供干净、公平、公正的社会。各位知道什么意思吗？对
于世界五百大而言，地方政府没有给我们世界五百大一个干净、公平、公正的社
会。你们发现干净、公平、公正已经不是小老百姓的要求，也不是民营企业家的
要求了，是全世界的诉求，甚至包括五百大，资金实力庞大，有国际观瞻的大公
司，他都受制于中国地方政府的腐败，这怎么得了？由于体制的腐败和社会的堕
落。（18：45）
＇郎咸平＇使得各地方的投资机会，吸引一大截。有人讲你们有哪一个朋友在
中国投资下后等个四五年你敢不敢呢？开个小餐馆都不敢：腐败。当你这个社会
因为腐败而欠缺投资机会的时候，就必然产生虚拟现金的现象，什么叫虚拟资
金？也就是老百姓钱不晓得怎么用，不敢投资，没有投资机会。因此虚拟资金产
生了，投入股市，造成股市的泡沫，这些都是可怜人啊。不是他想炒股啊，股市
泡沫产生，资金再打回房地产，造成楼市泡沫，这就造成为什么房价这么高，还
敢买的缘故呢。这些资金来源很奇怪，有上市公司的钱，还有国外的热钱。当然
了，社会上游资也是有的。一些不法的钱、合法的钱都有，这形成大量的资金移
转，我们小老百姓的几万的小资金怎么跟他竞争？这样虚拟资金产生的是支持供
给面高房价的托。因此供给跟需求挂上勾了，小老百姓就被淘汰了，你这点资金
怎么跟国际热钱竞争？不可能的。在国内混的好的人两三套房子都有了，小老百
姓买不起房了。因为你资金无法竞争。（18：46）
＇郎咸平＇所以讲到这里，我相信全国同胞都很清楚，我的观点非常具体，那
就是供给这一面是因为地方政府权力的腐败造成房价不断上升，需求这一面也是
由地方政府的腐败造成投资机会的上升，使得资金形成虚拟资金的概念，横扫股
市、楼市，再加上国际热钱以及其他公司的资金，大陆小老百姓自然买不起了。
这种现象还不是各位所看到的这种现象，还有更深层的意义，我提醒全国老百姓
注意，那就是这种虚拟资金一旦打入到房地产市场，再加上全国各行各业缺乏好
的投资机会，其结果就是各行各业都缺资金啊，因为资金都不来了。各位如果学
过一些最基本的经济学就应该理解，各行各业除了资金流向房地产之外，其他行
业缺资金怎么办？印钞票，印钞票就会产生什么结果呢？就是通货膨胀。（18：50）
＇郎咸平＇举个例子，去年年底是我国农产品丰收的时期，按照经济学的原理，
经济学原理在中国都不能用，都是反的。这样农产品价格应该下降，但是中国正
好相反，我们发现今年一月份粮油价格大涨，涨了10％到20％。各位，炒股票、
买房产可能你还可以说这是一部分老百姓的问题，粮油价格上升是全球13亿老
百姓每个人都要多付出20％的钱。全国老百姓在为贪腐势力买单，这个我们都
没有讨论过，搞不清楚的。买了单都不知道自己为谁买单。你们看你的父母现在
去超级市场买油，哪个不叫，怎么产生的？就是我前面跟你讲的虚拟资金流向造
成资金不足，政府印钞票，粮油价格上升，全国老百姓买单。（18：50）
＇郎咸平＇你走在农村，看到我们这些可怜的老百姓、这些年老的人，在家里
面守着一亩地，他的子女到城市里面打工，每年都寄些钱给他，好不容易拿点钱
还替贪官买单，这叫什么社会啊？所以今天一讲你就知道我平常为什么不想对这
个问题发言。郎教授：为什么会有房产泡沫？为什么一个城市不能以经济发展为
纲？这就是经济发展的大的问题。我的观点很明确，我们社会你所看到种种严重
的现象，他的发源就是地方政府的腐败。你们可能会说郎教授你怎么这么大胆敢
讲这种话，我讲我都不怕，你怕什么？我们这个社会除了体制腐败之外，还社会
堕落。我发现我们老百姓，连正义判断利都没有，正义感都没有。（18：50）
＇郎咸平＇看到贪官污吏横行霸道，没有人出来指责他的，整个社会的氛围都
有问题。我想提醒各位，反腐本身意义重大，我希望通过今天这个媒体向全国呼
吁。呼吁什么呢？那就是反腐本身具有重大的时代意义，反腐是我所希望中央政
府和地方老百姓达成一个共识，房地产的泡沫只是表面现象之一，粮油价格上升
只是你付的代价之一，但其根源就是腐败。（18：50）
＇郎咸平＇这个反腐和和谐社会有什么样的关系？我可以讲讲清楚。世界五百
强所要求的就是一个和谐的社会，什么叫和谐的社会？就是一个干净、公正、公
平的社会，就这么简单。改革的成果一定要给谁？改革成果一定要给老百姓，而
不是给利益团体。我们这28年来的改革开放，当然是成功的（在某些层面讲），
有很多人为了打击我说郎
